*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 연일 폭염이 이어지고 있습니다. 7월 들어 전국적으로 이어진 무더위는 이제 일상이 되어서 섭씨 35도를 넘는 날씨도 낯선 일이 아니게 되었습니다. 가뜩이나 코로나로 위축된 일상은 찌는 듯한 날씨까지 더해져 더욱 우리의 행동반경을 좁히고 있습니다. 그 때문일까요, 요즈음 부동산 소식이 조용합니다. 언론 지면상에서 부동산 뉴스를 들은 것도 제법 되었고, 동네 공인중개사 사무실에는 인적이 끊겨 한산한 분위기가 나타나고 있습니다. 하지만 시장에 대어가 등장합니다. 바로 3기신도시 사전분양입니다. 그간 알려진 바와 같이, 정부에서는 수급불안에 따른 주택가격 급등을 막고 사람들의 목마름을 해소하기 위한 공급 카드로 3기신도시 조성을 추진하고 있습니다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명 시흥 등에 조성될 예정인 3기신도시는 약 25만호 규모로, 이는 서울시내에 1년에 공급되는 3만호 내외 아파트의 8배 수준에 이릅니다. 뿐만 아니라 3기신도시는 그간 신도시 개발에 있어 약점으로 지적되었던 광역교통망 연계 부족 문제를 사전부터 고려하여, GTX나 지하철 노선, BRT 등의 대책과 함께 추진된다고 합니다. 서울과 수도권의 집값이 막대하게 오르고, 마땅한 대안도 없는 상태에서 간만에 들려오는 공급 소식은 단비와 같은 이야기로 들립니다. 그리고 7월 말, 3기신도시의 첫 분양이 개시됩니다. 바로 사전청약을 통해서입니다.

어느덧 젊은 직장인에게 자기 집을 보유한다는 것은 언감생심이 됐습니다. 그 이유가 뭘까 생각해보면 일을 하고 여가시간을 보내느라 미처 여기까지 관심을 기울이기 어렵다는 점이 있고요. 서울 아파트값이 얼마라는 뉴스를 보면 그 규모에 압도돼 왠지 내 일이 아닌 것 같기도 합니다. 그래서 큰 관심을 두지 않고 가족과 함께 살거나 월전세를 전전하다 결혼할 때 쯤에야 비로소 당면과제라고 인식하게 되죠. 하지만 말이죠. 자기 집을 보유한다는 것은 매우 매우 중요한 일입니다. 주거목적으로도 그렇고, 투자목적으로도 그렇습니다. (1) 아무래도 자기 집이 있으면 심리적으로 안정되기 마련이고요. (2) 공급이 제한적인 재화이기에 훗날 가격상승을 노려볼 수 있습니다. (3) 만약 불가피한 사정으로 본인이 거주하기 어렵다면 외부인에게 임대를 줄 수도 있죠. 따라서 자기 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋고요. 아무리 어렵다 어렵다 하지만 박봉의 직장인이라 해도 꼭 불가능하지만은 않습니다. 방법은 크게 두 가지죠.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 바야흐로 100만불 아파트 시대입니다. 조사기관에서 발표하는 서울 시내 아파트 중위가격이 9억을 넘어 10억을 향해 가는 요즈음, 이제 서울 시내에서 내 집을 갖는다는 것은 갈수록 정말 힘든 일이 되어 가고 있습니다. 이럴 때 눈길을 잡아끄는 것이 청약입니다. 청약은 일반적인 아파트 매매와는 달리 대부분의 물량을 가점순으로 배분합니다. 즉 청약통장 가입기간이 길고 무주택 기간을 오래 유지하였으며 부양가족수가 많을수록 당첨에 유리한 위치를 차지할 수 있다는 것입니다. 분양가도 상대적으로는 유리한 조건인 경우가 많습니다. 최근 집값이 어느 한 곳 할 것 없이 급등하였지만 적어도 분양 물량에 대해서는 정부가 다양한 방법을 통해서 분양가를 크게 높이지 못하도록 제도적 강제를 하고 있기 때문입니다. ‘돈 되는 청약’은 점수순 그런데 기회의 땅으로 여겼던 청약이 우리를 배신하고 있습니다. 최근 서울 시내에서 이루어진 아파트 청약의 결과를 보면 대부분 최소한 60점대의 가점은 되어야 당첨의 가능성이 있을 정도입니다. 가점 60점이라고 하면 잘 느낌이 오지 않지만 4인 가족 가구의 경우 무주택 12년, 청약통장 12년을 유지해야 하는 숫자입니다. 무주택기간은 보통 30세부터 기산하므로 40세 전에는 당첨의 가능성이 거의 없으며, 커트라인이 65점 이상으로 형성될 경우 40대 초반이라 하더라도 낙관하기 어려운 상황이라는 뜻이 됩니다. 어쩌다 당첨 커트라인이 내려오는 분양 현장이 없었던 것은 아니지만 이러한 경우 대개는 분양가가 주변 시세 대비 크게 경쟁력이 없었던 경우가 많았습니다. 얼마 전 분양했던 고양 덕은지구의 경우 평당 2600만원대의 분양가가 책정됐는데, 인근의 수색/증산뉴타운이 평당 2100만원대의 분양가를 책정한 것에 비하면 20% 이상 비싼 가격이었습니다. 이렇게 되니 1순위에서 당첨된 사람들 중에서 부담을 느껴 계약포기를 하는 경우가 속출했고 3배수 예비당첨자를 거치고도 최종적으로 200세대가 넘는 물량이 ‘무순위 청약’으로 다시 나오게 되었습니다. 이제는 청약통장이 없더라도 아무나 계약을 할 수 있는 상황이 되어 버린 것입니다. 반면, 무순위 청약 중에서 ‘로또’로 일컬어지는 단지들도 있었습니다. 2~3년 전 분양을 해서 이미 거의 대부분 지어진 단지인데 여러 사정으로 2~3세대 정도의 적은 물량이 계약포기가 되어 다시 입주자를 모집하는 경우입니다. 이미 집값은 분양 당시에 비해 크게 올랐는데 다시 입주자를 모집할 때는 최초 분양 당시의 분양가로 분양하거나 조금 올리더라도 현재 시세에 미달하는 금액으로 책정이 되는 경우가 많으니, 당첨만 되면 그 자리에서 몇 억원의 시세차익을 누릴 수 있다는 기대감이 형성됩니다. 심지어는 분양가가 15억원을 초과해서 아예 중도금 대출 등이 되지 않는 고가 아파트이지만 불과 3세대 모집에 26만명의 청약신청이 몰리는 진풍경이 벌어질 정도입니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 최근 부동산 시장을 관통하는 키워드를 꼽으라면, ‘신축 아파트’를 빼놓고 이야기하기 어렵습니다. 사실상 아파트 공화국이라 할 수 있는 대한민국, 특히 수도권에 이렇게도 많은 집들이 있지만 사람들의 관심은 철저하게 2015년 이후에 지은 이른바 ‘새 집’으로만 집중되고 있다는 것이죠. 이유 있는 인기 물론 이러한 선호에는 분명한 이유가 있습니다. 다 같은 아파트라고 하기에는, 지난 20-30년간 건축기술의 발달이 눈부셨기 때문입니다. 이제는 재건축만 바라보아야 하는 1980년대 아파트는 말할 것도 없이, 1990년대 아파트만 하더라도 지하주차장이 제대로 갖춰져 있지 않거나 있더라도 엘리베이터가 바로 연결되지 않는 경우가 다수입니다. 특히 1990년대 후반 아파트의 경우 높은 용적률을 적용해 고밀도로 지은 경우가 많아 주거 쾌적성이 떨어지는 단지들도 있습니다. 세월의 흔적은 이길 수 없어서 아무래도 단지 내 시설도 낡아가고, 녹물이 발생하거나 엘리베이터를 교체해야 하는 등 대규모 수선 필요성을 안고 있는 경우가 있겠지요. 반면 요즘 지은 아파트들은 어떤가요? 일단 예전에 지은 집들보다는 집 구조가 훨씬 실용적입니다. 에어컨은 빌트인으로 설치되어 별도의 공간을 잡아먹지 않고, 여기저기 숨은 수납공간들이 마련되어 있는 데다가, 발코니가 적절히 확장되어 공간의 활용도를 극대화하죠. 뿐만 아니라 단지 내 커뮤니티 시설로 골프장이나 수영장까지 갖춘 경우도 있고 무인택배, 출입보안, 냉난방/가스 원격제어, 미세먼지에 대비한 환기 시스템 등과 같이 최첨단 시설들이 갖춰져 처음 보는 사람은 눈이 휘둥그레지기 마련입니다. 대단지 신축 아파트는 그 자체로서 하나의 성이 되기도 합니다. 일단 단지 주변에서 모든 생활편의시설을 이용할 수 있고, 학원들도 밀집하기 마련이니까요. 어떤 경우에는 단지 옆에 학교가 아예 붙어 있는 경우도 있습니다. 비슷한 생활환경을 공유하는 사람들이 모여 있는 곳이다 보니 아무래도 온실과도 같은 느낌을 주기도 합니다. 이렇게 상품 그 자체로서도 충분한 경쟁력이 있는데, 최근 몇 년을 복기해보면 서울시내에서는 신축 아파트가 가격까지 가장 많이 올랐으니, 사람들의 욕망의 대상이 된 것이 특별히 이상하지 않았습니다.