"관리비만 10년 넘게 걷으러 다녔는데요. 1년 중 11개월은 같은 일의 반복이었습니다" "못 받은 관리비 때문에 미납자 집 앞에서 기다리거나 이삿날에 맞춰 반차를 쓰고 받으러 가기도 했고요" "저도 결혼하기 전까지 아파트에 살아본 적이 없어요" "아파트로 이사하기 전엔 입주민 대표로서 관리비를 관리했는데 한 달에 이틀은 시간을 쓰고 있었습니다" "관리비를 납부하는 일이 번거롭기만 했는데 아파트와 이렇게 큰 차이가 날 줄 몰랐죠" (유성국, 이윤곤 한국주택정보 공동대표) 모든 공동 주택은 규모에 따라 의무 관리 단지와 비(非) 의무 단지로 나뉩니다. 의무 관리 단지란 공동주택관리법에 따라 주택관리사 자격증이 있는 관리소장을 고용하는 등 관리비를 투명하게 운영해야 하는 단지입니다. *의무 관리 대상 공동주택 및 임대주택 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기 또는 중앙(지역) 난방방식 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합아파트, 그 외 입주자 등이 2/3 이상 서면 동의하는 공동주택 민간임대주택 특별법 공공주택 특별법에 따른 공동주택 모든 정보를 한국부동산원이 국토교통부로부터 위임받아 운영 중인 공동주택관리 정보시스템(K-apt)에 보고해야 하죠. 한국주택정보는 비(非) 의무 단지 입주민을 위한 디지털 관리소 관리비책을 운영하고 있는 기업입니다. 비(非) 의무 단지는 편의상 비(非) 아파트라고 부릅니다. 비 아파트는 소규모 공동주택을 의미합니다. 규모가 작은 아파트, 오피스텔과 다세대 주택, 꼬마빌딩 등이 여기에 포함되죠. 한국주택정보는 입주민 대표가 겪는 관리비 문제 해결로 시작해 건물 탄소 배출 문제까지 풀려는 기업인데요. 유성국, 이윤곤 대표를 만나고 왔습니다. 비 아파트는 관리비로 어떤 어려움을 겪나요?

*이 글은 외부 필자인 이승주님의 기고입니다. "빌라는 사는 거 아니래요" "여름엔 덥고 겨울엔 춥고.." "10년 지나면 가격이 확 내려가는 데다가 팔고 싶을 때 팔 수도 없고요" 빌라를 사겠다고 말하면, 이렇게 뜯어말리는 지인이 많습니다. 신축 빌라는 비교적 잘 빠졌다고 하지만, 여전히 부실하게 지은 곳이 많기도 하고 팔 때 제값 못 받는다는 말도 많거든요. 원래 빌라 가격은 천천히 오르고 급격히 떨어져서 아파트보다 수익성이 떨어지는 편입니다. 그런데 말이죠. 올해 들어 빌라를 사는 사람이 급격히 늘었습니다. 2022년, 빌라 거래량이 아파트보다 많아졌습니다. 한국부동산원에 따르면, 지난 3월 서울 빌라 매매는 총 3303건으로 전체 주택매매(5098건)의 약 65%에 달합니다. 아파트 매매(1236건)보다 2.67배 많군요. 이 비중은 보통 30~40%대였습니다. 작년 4월만 해도 빌라가 39%, 아파트는 52% 수준이었는데요. 하반기부터 점차 빌라 비중이 늘어나더니 이젠 아파트를 추월했습니다. 전월세 거래도 늘었습니다.

*이 글은 외부 필자인 양동신님의 기고입니다. 필자는 1년 전 '로마시대 건물도 멀쩡한데 한국 아파트는 왜 30년만 되면 다시 짓느냐고 하면..'이라는 포스팅을 통해, 구조물의 사용성(Serviceability)에 대해 이야기하였습니다. (참조 - '로마시대 건물도 멀쩡한데 한국 아파트는 왜 30년만 되면 다시 짓느냐고 하면..) 전 세계 어느 철근 콘크리트 구조물이나 설계수명(Design life)은 존재하는 것이며, 공학적 측면에서 시간이 지남에 따라 재건축이나 리노베이션은 필수적이라는 내용이었습니다. 이와 같은 글을 쓰면 응당 따라오는 질문이 유럽의 오래된 건축물들에 대한 것입니다. 겉으로 보이기에는 수백 년이 너끈하게 넘어 보이는 이 건축물들은 왜 때문에 오래, 그리고 잘 사용되고 있느냐 하는 의문이지요. 현대적인 철근 콘크리트 건축물과 오래된 석조 건축물을 구분할 필요가 있습니다. 석조 건축물의 시대 유럽여행을 하면 보게 되는 유수한 랜드마크 구조물들은 대부분 과거 건축기술로 축조한 석조 건축물들입니다. 로마네스크 양식, 고딕 양식, 심지어 가우디의 건축물들까지 모두 전통적인 방식으로 지어진 석조 건축물들이지요. 이러한 건축물들의 특징은 정말 한 땀 한 땀이라 할 수 있을 만큼 지반에서부터 돌을 중력을 거스르며 어렵게 어렵게 쌓아 올린 것들입니다. 물론 고딕건축에 사용된 첨두아치(pointed arch), 늑골궁륭(rib-vault), 공중부벽(Flying buttress)과 같은 공법은 당시로서는 혁신적인 방법이었습니다. *첨두아치(pointed arch) 꼭대기가 뾰족한 형태의 아치. 고딕 건축의 중요한 특징 중 하나. *늑골궁륭(rib-vault) 천장의 무게를 분산하기 위해 교차하는 형태로 설치한 갈비뼈 모양의 부재(部材).

*이 글은 외부 필자인 이승주님의 기고입니다. "친구가 재작년에 영끌해서 마련한 아파트 가격이 3억 올랐다는데.. 무슨 수를 써서라도 샀어야 했을까요?" "이제 고점에서 떨어진다고 하니, 만약 샀다면 전 바보가 됐겠죠. 그런데 전셋값은 더 오를 일만 남았다니 어떻게 해야 할지 모르겠어요" "월급은 더디게 오르는데 집값은 너무 비싸서 대출받아도 어림없습니다. 올해에는 내 집 마련, 가능할까요?" 이 중 하나라도 내 얘기다 싶은 무주택 부린이 여러분 계신가요? 사실 우리 소원, 거창한 거 아니잖아요. 월세 올리겠다는 집주인 독촉에 시달리지 않는, 편히 쉴 수 있는 따뜻한 보금자리, 그거 하나 있으면 족하죠. (물론 가격이 좀 오르면 더 좋겠지만요) 집값이 지난 몇 년 동안 정말 가파르게 올랐습니다. 타이밍을 한 번 놓친 무주택자는 엄두가 안 나는 상황입니다. 지난 대선에 출마한 후보 대부분이 이런 무주택자의 마음을 훔치겠다며 관련 공약을 내걸었습니다. 윤석열 당선인은 그중에서도 '시장주의적 관점'으로 약속했는데요. (참조 - 윤석열 공약위키) 아직 구체적인 정책은 나오지 않았지만, 공약을 기반으로 살펴보면 대략 세 가지로 정리됩니다. 1) 민간 위주로 주택 공급 증가 2) 세제 부담 완화 3) 대출 규제 완화

사람들이 내 집 마련에 별 관심없었던 시절이 있었습니다. 호랑이 담배 피던 시절 이야기 하지 말라고요? 놀랍게도 2000년대의 일입니다. "2008년 금융위기 이후 10여년간 주택시장에는 장기 침체가 이어졌습니다" "굳이 집을 가지지 않아도 문제가 없으며 필요하면 임차를 해도 충분하다는 생각이 사람들 사이에 팽배했던 시기였죠" "2017년은 그러한 흐름에서 시장이 조금씩 회복하고 있던 시기였습니다" "지금이야 청약 당첨 한 번이면 수억원의 시세 차익이 사실상 보장되는 구조가 되었지만, 그때는 그렇지 않았습니다" "서울시내 한복판에서 분양을 하더라도 사람들의 관심은 '이 집을 사면 입주 때까지 5,000만원이 오를까, 1억이 오를까'에 맞닿아 있었습니다" "즉.. 청약을 해서 당첨이 되고 입주시까지 2~3년의 시간이 걸리는데, 그 동안의 금융비용, 취득세, 발코니 확장비 등등을 다 더했을 때 최소한 본전을 뽑을 수 있는지가 중요한 기준이 되었었다는 것입니다" "그만큼이나 사람들이 집을 사는 것에 대해 큰 경제적인 기대를 갖고 있지 않았던 시기였죠" (김민규(구피생이) 작가) (참조- 김민규 작가의 아웃스탠딩 기고글 모음) (참조 - 김민규 작가의 신간 <모두가 기분 나쁜 부동산의 시대>) "그러나 4년만에 모든 상황은 뒤집어졌죠. 셀 수 없이 바뀌는 부동산 정책은 저같은 필부들에겐 혼란을 야기시킬 뿐이고요" "그래서 오늘 작가님을 모신 거예요. 가타부타 따지기 전에 대체 뭐가 어떻게 바뀌오왔는지는 알아야 전략을 세울 것이 아니겠냐 싶어서요!" 일단...지난 4년간 정부가 발표한 부동산 대책은 28가지인데요. 다음과 같습니다. 이 기사에서는 28개의 정책 중 작금의 상황에 가장 결정적으로 영향을 끼친 2017년 8.2 대책, 2018년 9.13 대책, 2019년 12.16 대책까지 3개 정책과 임대차 3법의 영향에 대해 자세히 알아보고요. '아, 그럼 어떡하란 말인가?'라는 답이 없는 질문에 대해 함께 고민해보는 시간을 가져보겠습니다.

*이 글은 외부 필자인 양동신님의 기고입니다. 아파트의 수명 우리나라 아파트에 대한 이야기를 논하다 보면 가장 빈번하게 마주치는 주제가 철골 철근콘크리트 구조물의 수명에 대한 이야기입니다. 현재 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 별표 1에 따른 철근콘크리트 공동주택의 노후 건축물 기준은 준공 후 30년을 적용받고 있는데(1986년 이후 준공연도 구조물), 2014년 이전까지는 준공 후 40년 이후 구조물에 적용되었습니다. 물론 오해하지 말아야 하는 부분은, 이 30년 혹은 40년의 재건축 연한은 어디까지나 필요조건이지 충분조건은 아니라는 점입니다. 토지 소유자가 재건축 연한이 지나 안전진단 요청을 하더라도 안전진단 결과가 A~C 등급이 나온다면 유지 보수가 되어야 하며, D~E 등급으로 가야 재건축을 할 수 있기 때문입니다. 그러니 우리나라 아파트의 수명은 아무리 법적인 재건축 연한이 30년에서 40년이 되더라도, 30년이나 40년과 같이 딱 떨어지는 숫자가 될 수는 없는 것입니다. 안전진단 결과에 따라 각기 달라지기 때문이지요. 같은 사람이라도 성인이 되기 전 유명을 달리하는 분이 계신가 하면, 환갑이 되어서, 혹은 백 살이 넘어서도 살아가는 분이 계십니다. 이와 같이 아파트라는 건축물의 수명 역시 환경과 구조물마다 다 달라질 수밖에 없는 것이 현실입니다. 로마 시대? 이런 현실에도 불구하고 간혹 전문가라고 하는 분들마저 로마 시대 건축물을 운운하며 우리나라 건축물 수명을 한탄하는 경우가 있습니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 다사다난이라는 단어가 그 어느 때보다도 어색하지 않았던 2020년이 가고, 이제 2021년 새해가 밝았습니다. 저무는가 싶었던 코로나 사태는 다시 연일 1000명대의 신규 확진자가 이어지고 있고, 우리 삶의 비정상적인 제약들도 이제는 어느 정도 받아들여야 하는 숙명과 같은 것이 되었습니다. 답답한 것은 부동산 문제에서도 마찬가지입니다. 2020년 한 해 동안 끈질기게 따라붙었던 문제들이 몇 가지 있었는데, 2021년에는 조금 달라질 수 있을까요? # 입주와 공급 서울시내 아파트 물량이 부족하고 모자라다는 이야기를 들은 것이 이미 3~4년 되었는데, 2021년은 어떨까요? 서울시내 아파트 입주 물량은 지난 10년간 3만호에서 4만호 사이를 유지해 왔는데요, 2021년에는 이 숫자가 2만호 이하로 급감할 것으로 예상되고 있습니다. 2022년에는 1만호 이하로 떨어질 것이라는 우울한 이야기까지 들립니다. 아파트를 짓기 위해서는 건설기간을 고려하면 3~4년의 시간이 부득이하게 필요한데, 2017년 이후로 본격적으로 꽉 묶여버린 공급의 제약이 이제 정말 가시화되고 있는 것입니다. 문제는 그나마 나오는 집들이 이미 다 정해진 주인이 있다는 것입니다. 내년에 입주하는 신축 아파트들은 이미 분양이 진작 완료되어 집주인이 다 정해진 집들입니다. 전매제한 기간도 길어져서 투기과열지구의 경우 짧게는 5년, 길게는 10년까지 임의로 팔 수 없으니, 시장에 순공급되는 물량은 사실상 없어졌다고 봐도 무방합니다.

*이 글은 외부 필자인 양동신님의 기고입니다. 최근 부동산 가격이 단기간 급등하면서 주택 공급이 필요하다는 여론이 형성되고 있습니다. 도시사적 관점에서 본다면 전통적인 주택 공급의 방법은 교외화(Suburbanization)입니다. 미국의 예를 든다면, 이는 19세기 말부터 시작되었는데, 이 시기 주요 원인은 전차의 발명이었습니다. 전차가 발명되고 사용되면서 보행도시(Walking city)의 경계가 확장되었기 때문입니다. 이게 20세기로 넘어가면 자동차 교통, 전화의 보급, 소득증대의 이유로 급속하게 도시가 확장되기 시작하는데, 이와 같은 현상은 우리나라에서 20세기 말부터 현재까지 진행되고 있습니다. 최근 지방 도시들을 다니다 보면 가장 부동산 수요가 높은 지역은 전통적인 주거지역이 아닌 신시가지라는 것을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 순천 신대 지구, 천안 불당동, 목포 남악 신도시 등이 그러합니다. 그러다 보니 기존 도심은 슬럼화되고 소득이 높은 젊은 부부들은 대부분 신시가지에서 모여 살아가는 형태를 보입니다. 이러한 스프롤 현상(Urban Sprawl)은 우리나라뿐만 아니라 세계의 주요 도시들에서 공통적으로 발생하게 되는데, 서울의 경우는 그나마 그린벨트라는 안전망이 존재하여 과도한 난개발에 의한 도시확장은 무분별하게 이어지고 있지 않습니다. 서울의 경우는 그렇게 물리적으로 확장하며 공급을 해나갈 수 없기 때문에 공급 확대의 대안으로 등장하게 되는 것이 재개발, 재건축, 리모델링입니다. 서울 재개발과 뉴타운 서울에서 재개발은 2002년 서울시에서 추진한 뉴타운 정책으로 활발하게 진행되어 왔습니다. 뉴타운은 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따른 대규모 재개발을 말하는데, 도시의 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 기반 시설을 확충하는 데 역할을 수행했습니다.

*이 글은 외부 필자인 양동신님의 기고입니다. 잘 사는 나라와 그렇지 않은 나라의 차이는 여러 가지가 있을 수 있겠지만, 가장 피부로 느껴지는 것 중 하나는 '취향'입니다. 취향을 영어로 하자면 preference라 할 수 있는데, 어떠한 객체에 대한 호오(好惡)를 명확히 표현할 수 있음을 말하죠. 취향과 잉여 이를 가장 명확히 보여주는 사례는 '음식'입니다. 15년 전 필자가 오스트레일리아에 처음 갔을 때, 가장 신기하게 보였던 부분은 제이미 올리버(Jamie Oliver)라는 존재였습니다. 사실 그는 영국 에식스 출신인데, 그의 방송과 책들은 영연방(Commonwealth of Nations) 국가들 대부분에서 인기를 얻고 대중문화를 강타하고 있었죠. 물론 당시 제이미 올리버와 더불어 양대 스타 셰프라고 할 만한 고든 램지(Gordon James Rambsay Jr.)도 돋보였습니다. 이러한 스타 셰프들의 미디어 장악은 흥미롭게도 최근 한국의 형태와 비슷한데, 제이미 올리버는 백종원, 고든 램지는 이연복 셰프 정도로 비견될 수 있겠습니다. 역사적으로 보더라도 강대국이라 할 수 있는 이탈리아, 프랑스, 중국 등의 국가들은 여전히 음식에 있어 그 특성을 유지해 나가고 있는 것을 알 수 있죠. 와인의 예를 들더라고 구대륙 와인이라 하는 프랑스, 이탈리아, 스페인, 독일 등의 산지는 전통적인 선진국이었고, 신대륙 와인이라 하는 미국, 호주, 칠레, 남아공 역시 새로운 선진국의 개념으로 받아들일 수 있을 것입니다. (칠레와 남아공이 좀 걸리긴 하지만, 그들도 각기 대륙에서는 최고 선진국이므로) 이처럼 취향이라 함은 한 사회가 잉여(Surplus)라는 것을 축적해 나갈 때 발현될 수 있는 것입니다. 그러니 맛의 취향이라 함은 보릿고개를 면치 못하던 과거 우리나라 사람들에게는 이전에 경험할 수 없었던 영역의 것들이죠. 과거 어르신들은 그저 손님이 오면 고봉밥과 같이 많이 주는 게 예의였지만, 현재 손님들에게 밥을 많이 퍼서 주면 요리는 먹지 말라는 것이냐는 눈치를 받을 수 있겠습니다. 실제로 1940년대 밥공기의 용량은 약 680ml였는데, 현대 밥공기의 용량은 약 190ml로, 약 1/4가량 밥을 섭취하는 양이 줄어들었죠.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 임대차 3법으로부터 번진 전월세 대란이 쉽게 가라앉을 기미를 보이지 않고 있습니다. 올여름까지만 해도 3~4억 하던 전세값이 갑자기 5~6억대로 뛰어오른 곳이 서울시내에만 해도 부지기수이고, 강남권은 아예 전세가가 20억원에 달하는 무서운 모습까지 보이고 있습니다. 서울뿐만이 아닙니다. 얼마 전까지 2억원 언저리면 전세를 구할 수도 있었던 동탄신도시도, 역세권 시범단지의 경우에는 전세가가 6~7억원까지 치솟는 모습을 보이고 있습니다. 그럼에도 불구하고 전세 매물은 갈수록 귀해지고 한 단지를 통틀어서 1~2개 있을까, 말까 한 사정이니 수도권 전역에서 말 그대로 전세대란이 가시화되며, 어느 한두 지역, 개별 단지의 문제가 아닌 것이 되었습니다. 이러한 현상은 이미 시장에서는 집주인이건, 세입자이건, 새로 전셋집을 구하는 사람이건 간에 체감하고 있는 현실의 영역이 되었습니다. 통계상으로도 현재 상황의 심각성은 쉽게 확인할 수 있습니다. KB국민은행에서 발표하는 서울 월간 전세수급지수는 10월 기준 191.1로 나타나, 무려 19년 2개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이 지수는 100을 중심으로 100보다 크면 전세를 구하기 어렵고, 100보다 작으면 쉽다는 것인데 최고치인 200에 거의 다 다가간 셈이니 그 어느 때보다도 전세난이 심한 시기라고 말할 수 있을 겁니다. 한편 이런 통계를 바라보는 시선에도 각자의 생각이 개입합니다. 가령 주택정책을 총괄하는 주무부서인 국토교통부는 KB국민은행의 통계가 못내 못마땅한 모양입니다. 현재 KB국민은행에서 통계를 모으는 방식이 호가 중심이라서 실제 집값의 상승보다 더 과장해서 현실을 이야기하고 있으며, 이는 대출을 최대한 많이 내주려는 은행의 입장이 반영된 것이라고 김현미 장관은 국정감사에서 이야기했습니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 간만에 부동산 대책이 없었던 한 달이었습니다. 거의 매달 새로운 대책이 나오며 '월간 부동산'이라는 이야기까지 나오는 요즘이었는데, 9월 들어 코로나 사태가 다시 확산양상을 보이고, 태풍까지 이어지면서 집값 문제가 조금은 우리의 관심에서 벗어나는 듯했습니다. 그러나 8월 글에서 지적했던 ‘전세 대란’ 문제가 완전히 수면 위로 올라와, 현실에서 실제의 문제들을 발생시키기 시작했습니다. (참조 - '전세 대란' 문제는 그리 간단하지 않습니다) 지역에 따라 다르지만 서울시내의 경우 1000세대 단지에 전세 매물이 한 개도 없는 경우가 속출하고 있으며, 직전 전세가보다 20% 이상 높아진 전세호가를 마주하는 일도 허다합니다. 심지어는 현직 기획재정부 장관이자 경제부총리인 고관대작마저도 본인이 살고 있는 집의 전세계약 만기를 앞두고, 갑자기 전세 가격이 2억원이나 급등해 다른 집을 알아봐야 할 입장이라는 보도까지 나왔습니다. 그는 10월 8일 국회에서 있었던 기획재정부 국정감사에서 ‘전세 가격이 쉽게 내려가지 않을 것 같다’며 추가 대책의 가능성을 시사했는데요. 한편에서는 또 다른 힘겨루기가 일어납니다. 바로 이미 전세계약을 체결해서 살고 있는 사람과 집주인 간의 대결입니다. 세입자로서는 새로 다른 곳에 가서 전세계약을 체결하려면 갑자기 너무 많은 보증금 인상을 해 주어야 할 것 같으니,

어느덧 젊은 직장인에게 자기 집을 보유한다는 것은 언감생심이 됐습니다. 그 이유가 뭘까 생각해보면 일을 하고 여가시간을 보내느라 미처 여기까지 관심을 기울이기 어렵다는 점이 있고요. 서울 아파트값이 얼마라는 뉴스를 보면 그 규모에 압도돼 왠지 내 일이 아닌 것 같기도 합니다. 그래서 큰 관심을 두지 않고 가족과 함께 살거나 월전세를 전전하다 결혼할 때 쯤에야 비로소 당면과제라고 인식하게 되죠. 하지만 말이죠. 자기 집을 보유한다는 것은 매우 매우 중요한 일입니다. 주거목적으로도 그렇고, 투자목적으로도 그렇습니다. (1) 아무래도 자기 집이 있으면 심리적으로 안정되기 마련이고요. (2) 공급이 제한적인 재화이기에 훗날 가격상승을 노려볼 수 있습니다. (3) 만약 불가피한 사정으로 본인이 거주하기 어렵다면 외부인에게 임대를 줄 수도 있죠. 따라서 자기 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋고요. 아무리 어렵다 어렵다 하지만 박봉의 직장인이라 해도 꼭 불가능하지만은 않습니다. 방법은 크게 두 가지죠.

얼마 전 웹서핑을 하다가 부동산서적 하나를 접했는데요. 책 제목이 너무 괜찮아서 구매했습니다. 이름하여 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다' 눈에 확 들어오지 않나요? 실제 내용도 양질의 정보를 담고 있어 시간 가는 줄 모르고 재미있게 봤고요. 호기심에 블로그와 유튜브도 방문했죠. 저자의 이름는 청울림(본명 유대열), 삼성생명에서 10년 넘게 인사업무를 했습니다. 스스로 굴지의 대기업에서 일하기에 스펙이 조금 부족하다고 판단했기에 밤낮 가리지 않고 열심히 일했다고 합니다. https://www.youtube.com/watch?v=JJel8TSGDW0 덕분에 빠른 승진에 성공했고요. 조직 내에서 신망을 얻는 동시에 한 가정의 가장으로 자리를 잡게 되죠. 그러다가 40살을 바라보게 되면서 문득 ‘고용의 위기’를 느끼게 됐는데요. 주위를 살펴보니 함께 입사했던 동기 상당수가 퇴사를 했고 조직원 중에서는 임원으로 진급하는 케이스는 극소수였습니다. 그리고 같이 일했던 50대 시니어 선배가 성과 압박과 과로 스트레스를 이기지 못해 급성 심근경색으로 생을 마감하는 모습도 목격하게 됐죠. 그는 아무리 굴지의 대기업이라 해도 조직이 평생 자기의 인생을 책임져줄 수 없다는 사실을 인지했습니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 바야흐로 100만불 아파트 시대입니다. 조사기관에서 발표하는 서울 시내 아파트 중위가격이 9억을 넘어 10억을 향해 가는 요즈음, 이제 서울 시내에서 내 집을 갖는다는 것은 갈수록 정말 힘든 일이 되어 가고 있습니다. 이럴 때 눈길을 잡아끄는 것이 청약입니다. 청약은 일반적인 아파트 매매와는 달리 대부분의 물량을 가점순으로 배분합니다. 즉 청약통장 가입기간이 길고 무주택 기간을 오래 유지하였으며 부양가족수가 많을수록 당첨에 유리한 위치를 차지할 수 있다는 것입니다. 분양가도 상대적으로는 유리한 조건인 경우가 많습니다. 최근 집값이 어느 한 곳 할 것 없이 급등하였지만 적어도 분양 물량에 대해서는 정부가 다양한 방법을 통해서 분양가를 크게 높이지 못하도록 제도적 강제를 하고 있기 때문입니다. ‘돈 되는 청약’은 점수순 그런데 기회의 땅으로 여겼던 청약이 우리를 배신하고 있습니다. 최근 서울 시내에서 이루어진 아파트 청약의 결과를 보면 대부분 최소한 60점대의 가점은 되어야 당첨의 가능성이 있을 정도입니다. 가점 60점이라고 하면 잘 느낌이 오지 않지만 4인 가족 가구의 경우 무주택 12년, 청약통장 12년을 유지해야 하는 숫자입니다. 무주택기간은 보통 30세부터 기산하므로 40세 전에는 당첨의 가능성이 거의 없으며, 커트라인이 65점 이상으로 형성될 경우 40대 초반이라 하더라도 낙관하기 어려운 상황이라는 뜻이 됩니다. 어쩌다 당첨 커트라인이 내려오는 분양 현장이 없었던 것은 아니지만 이러한 경우 대개는 분양가가 주변 시세 대비 크게 경쟁력이 없었던 경우가 많았습니다. 얼마 전 분양했던 고양 덕은지구의 경우 평당 2600만원대의 분양가가 책정됐는데, 인근의 수색/증산뉴타운이 평당 2100만원대의 분양가를 책정한 것에 비하면 20% 이상 비싼 가격이었습니다. 이렇게 되니 1순위에서 당첨된 사람들 중에서 부담을 느껴 계약포기를 하는 경우가 속출했고 3배수 예비당첨자를 거치고도 최종적으로 200세대가 넘는 물량이 ‘무순위 청약’으로 다시 나오게 되었습니다. 이제는 청약통장이 없더라도 아무나 계약을 할 수 있는 상황이 되어 버린 것입니다. 반면, 무순위 청약 중에서 ‘로또’로 일컬어지는 단지들도 있었습니다. 2~3년 전 분양을 해서 이미 거의 대부분 지어진 단지인데 여러 사정으로 2~3세대 정도의 적은 물량이 계약포기가 되어 다시 입주자를 모집하는 경우입니다. 이미 집값은 분양 당시에 비해 크게 올랐는데 다시 입주자를 모집할 때는 최초 분양 당시의 분양가로 분양하거나 조금 올리더라도 현재 시세에 미달하는 금액으로 책정이 되는 경우가 많으니, 당첨만 되면 그 자리에서 몇 억원의 시세차익을 누릴 수 있다는 기대감이 형성됩니다. 심지어는 분양가가 15억원을 초과해서 아예 중도금 대출 등이 되지 않는 고가 아파트이지만 불과 3세대 모집에 26만명의 청약신청이 몰리는 진풍경이 벌어질 정도입니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 2020년 5월 6일, 정부가 또 한 번의 부동산 대책을 내놓았습니다. 어느덧 20번째입니다. 8.2대책부터 지금까지 정부는 ‘서울과 수도권의 주택 공급 여건은 안정적인 편’이라는 판단을 견지해 왔습니다. 비록 서울 시내 아파트에 대한 수요가 쏠리는 경향은 있으나 향후 예정된 입주물량이 많기 때문에 충분히 수용할 수 있다는 것이었지요. 실제로 2019년 서울 시내에는 4만호가 넘는 아파트가 입주했습니다. 대표적으로 헬리오시티를 떠올려볼 수 있을 것입니다. 단일 아파트 단지로 무려 9510세대에 육박하는 매머드 신축 입주물량의 등장은 2019년 초 서울 시내 아파트 가격을 매매, 전세 할 것 없이 잠시 흔들어 놓았었습니다. 쏟아지는 전세 매물에 인근 지역의 전세 가격까지 동반 하락하는 모습이 나타났었고, 수요자들의 선택지가 넓어지니 매매가격이 주춤했던 것은 당연한 일이었습니다. 때문에 당시 헬리오시티의 대규모 입주가 서울 시내 아파트 가격에 상당한 충격을 줄 것이라는 전망이 많았습니다. 그러나 그로부터 1년 뒤, 상황은 제법 달라집니다. 6억원대에서 계약되던 32평형 전세는, 이제 8억원대를 넘어 9억에 근접해 가고 있습니다. 불과 1년여 만에 50% 가까이 가격이 뛴 것입니다. 매매 가격도 사정이 크게 다르지는 않았습니다.

*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 서울 집값의 고공행진이 식을 줄을 모르는 분위기가 이어지고 있습니다. 이제 서울 시내에서 아파트를 한 채 사려면, 중위가격만도 8억원이 넘어섰다고 합니다. 말이 쉬워서 8억원이지 1년에 4000만원씩 20년을 모아야 하는 숫자입니다. 대출도 줄어든 마당에 ‘내집마련’의 길이란 점점 더 멀고 요원한 일이 되어가고 있습니다. 하지만 눈을 넓히면 대안을 찾을 수도 있습니다. 어차피 서울 시내에서도 출퇴근에 1시간 가까이 걸리는 것은 일상인데 경기도권 신도시 중 접근성이 괜찮은 곳을 찾아보면 의외로 별반 차이가 없는 후보군들이 존재하기 때문입니다. 핵심은 지하철입니다. 직장까지 어떻게든 지하철만 연결되어 있다면 그리고 환승 횟수가 적다면 물리적 거리는 조금 더 멀더라도 그럭저럭 쾌적하게 출퇴근을 할 수 있는 여건을 기대할 수도 있으니 말입니다. 여기에서 특히 주목해야 할 것은 수도권광역급행철도(GTX)입니다. 어차피 서울 시내에 대규모로 신규 공급을 하는 것은 어려운 일이고 물리적으로도 거의 불가능합니다. 그렇다면 서울까지의 이동 환경을 개선해서 양질의 주거공급을 이루는 것이 국가적 과제가 되는데 이를 획기적으로 개선할 수 있는 방안으로 떠오른 것이 바로 GTX인 것이죠. 현재 검토되고 있는 GTX 노선은 A, B, C 3개입니다. 하나하나, 간단히 살펴볼까요? GTX A : 경부축의 새로운 해석 지금으로부터 30여년 전, 서울의 주거수요가 팽창되던 시기에 정부는 200만호 건설을 공약했습니다.