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재개발
'공공의 이름으로' 공급하면 해결될까
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 지난 4년여, 정부의 부동산 정책에서 밑바탕에 깔려 있던 명제가 하나 있다면 그것은 ‘서울과 수도권 지역의 주택 공급은 부족하지 않으며 물량이 풍부한 편’이라는 것이었습니다. 2017년 '8.2 대책'에서는 이 점을 서두에서 못 박아 확인하였으며, 서울의 주택 공급이 최근 5년간 연평균 7만호가 넘어 수급문제는 없고, 다만 투기 수요의 유입과 저금리 장세 등이 맞물려서 인위적인 불균형이 발생하고 있다고 진단했습니다. 계속된 공급논란 그럼에도 불구하고 집값은 계속해서 올랐습니다. 헬리오시티 1만여가구가 입주하고, 강동구 일대에 대규모 단지들이 새롭게 입주했음에도, '공급이 부족하다'는 이야기는 계속 나왔습니다. 일전에도 지적하였지만 우선 ‘연간 7만호 입주’라는 말에 함정이 있었습니다. 실제 서울시내에 들어서는 아파트는 연평균 3만호 내외로, 7만호는 오피스텔이나 빌라 등을 모두 합한 숫자여서 사람들이 기대하는 ‘공급’과는 다소의 차이가 있었습니다. 게다가 아파트를 새로 짓는 데에는 분양으로부터 2~3년의 시차가 있어서 지금 공사에 들어가더라도 바로 공급효과로 이어지기 어려운데, 분양가에 대한 직접적인 개입과 각종 규제들로 재건축과 재개발 사업이 점점 힘들어지면서 새로 착공에 나서는 현장은 줄어들어갔고, 이제 올해는 1만호대, 내년에는 몇천호대의 입주물량이 예상되고 있습니다. 끈질기게 이어진 공급 논란은, 양질의 주택을 요구하는 시장의 목소리를 정부가 애써서 반박해오는 모습으로 지루하게 이어졌습니다. 집도 수명이 있습니다. 서울시내에 약 160만 호의 아파트가 있는데, 이 아파트들의 수명이 50년이라고 가정하면, 1년에 2%씩은 새롭게 지어야 원래의 질과 양을 유지할 수 있습니다. 즉 연간 3만호를 짓더라도 이는 현상유지에 가깝다는 것입니다. 아파트의 유효수명을 30년으로 본다면, 연간 3.3%, 즉 서울에만 5만호 이상은 부수고 짓고를 계속해서 반복해야 합니다.
주택공급 어떻게 할 것인가? (feat. 재개발, 재건축, 리모델링)
*이 글은 외부 필자인 양동신님의 기고입니다. 최근 부동산 가격이 단기간 급등하면서 주택 공급이 필요하다는 여론이 형성되고 있습니다. 도시사적 관점에서 본다면 전통적인 주택 공급의 방법은 교외화(Suburbanization)입니다. 미국의 예를 든다면, 이는 19세기 말부터 시작되었는데, 이 시기 주요 원인은 전차의 발명이었습니다. 전차가 발명되고 사용되면서 보행도시(Walking city)의 경계가 확장되었기 때문입니다. 이게 20세기로 넘어가면 자동차 교통, 전화의 보급, 소득증대의 이유로 급속하게 도시가 확장되기 시작하는데, 이와 같은 현상은 우리나라에서 20세기 말부터 현재까지 진행되고 있습니다. 최근 지방 도시들을 다니다 보면 가장 부동산 수요가 높은 지역은 전통적인 주거지역이 아닌 신시가지라는 것을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 순천 신대 지구, 천안 불당동, 목포 남악 신도시 등이 그러합니다. 그러다 보니 기존 도심은 슬럼화되고 소득이 높은 젊은 부부들은 대부분 신시가지에서 모여 살아가는 형태를 보입니다. 이러한 스프롤 현상(Urban Sprawl)은 우리나라뿐만 아니라 세계의 주요 도시들에서 공통적으로 발생하게 되는데, 서울의 경우는 그나마 그린벨트라는 안전망이 존재하여 과도한 난개발에 의한 도시확장은 무분별하게 이어지고 있지 않습니다. 서울의 경우는 그렇게 물리적으로 확장하며 공급을 해나갈 수 없기 때문에 공급 확대의 대안으로 등장하게 되는 것이 재개발, 재건축, 리모델링입니다. 서울 재개발과 뉴타운 서울에서 재개발은 2002년 서울시에서 추진한 뉴타운 정책으로 활발하게 진행되어 왔습니다. 뉴타운은 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따른 대규모 재개발을 말하는데, 도시의 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 기반 시설을 확충하는 데 역할을 수행했습니다.
양동신
2020-12-16
'340 대 1' 청약 경쟁률 신기록이 의미하는 것
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. ‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새집 다오’ 우리에게 친숙한 어릴 적 동요 가사인데요, 지금처럼 이 말이 절실하게 다가오는 때가 없는 것 같습니다. 모두가 신축 아파트를 갈망하고, 그것을 갖기 위한 경쟁은 나날이 심해지고 있습니다. 서울시내 아파트 청약 경쟁률은 수십 대 1은 기본이고 100 대 1이 넘어서는 경우도 심심찮게 벌어지고 있습니다. 얼마 전 분양한 증산2구역 'DMC SK뷰 아이파크 포레‘의 경우, 일반분양 110가구 모집에 3만7430명이 몰리며 무려 340:1의 경쟁률이라는 진기록을 세웠습니다. 이는 2016년 서초구 반포동 ’아크로 리버뷰‘가 기록했던 307:1을 경신한 수치입니다. 그런데 사실, 청약 당첨에 있어 경쟁률은 큰 의미가 없습니다. 대부분의 당첨자가 가점순으로 선정되기 때문에, 경쟁률이 10대 1이든 100대 1이든 당첨이 가능한 사람들은 따로 있기 때문입니다. 이번 분양도 예외는 아니어서 59제곱미터와 84제곱미터형의 경우 최소 69점에서 당첨자가 걸러지고 말았습니다. 이렇게 신축 분양이 과열되는 이유는 무엇일까요? 여러 가지 이유들이 복합적으로 작용한 것으로 생각됩니다. 먼저는 분양가가 주변 시세 대비 상대적으로 싸게 나왔기 때문이 아닐까 싶습니다. 최근 DMC 인근의 신축 아파트 시세는 단지에 따라 다르겠지만 84제곱미터 기준으로 대개는 10억원을 훌쩍 넘어 12~13억선을 바라보고 있습니다.
신축 아파트는 어쩌다 신기루가 되었나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 최근 부동산 시장을 관통하는 키워드를 꼽으라면, ‘신축 아파트’를 빼놓고 이야기하기 어렵습니다. 사실상 아파트 공화국이라 할 수 있는 대한민국, 특히 수도권에 이렇게도 많은 집들이 있지만 사람들의 관심은 철저하게 2015년 이후에 지은 이른바 ‘새 집’으로만 집중되고 있다는 것이죠. 이유 있는 인기 물론 이러한 선호에는 분명한 이유가 있습니다. 다 같은 아파트라고 하기에는, 지난 20-30년간 건축기술의 발달이 눈부셨기 때문입니다. 이제는 재건축만 바라보아야 하는 1980년대 아파트는 말할 것도 없이, 1990년대 아파트만 하더라도 지하주차장이 제대로 갖춰져 있지 않거나 있더라도 엘리베이터가 바로 연결되지 않는 경우가 다수입니다. 특히 1990년대 후반 아파트의 경우 높은 용적률을 적용해 고밀도로 지은 경우가 많아 주거 쾌적성이 떨어지는 단지들도 있습니다. 세월의 흔적은 이길 수 없어서 아무래도 단지 내 시설도 낡아가고, 녹물이 발생하거나 엘리베이터를 교체해야 하는 등 대규모 수선 필요성을 안고 있는 경우가 있겠지요. 반면 요즘 지은 아파트들은 어떤가요? 일단 예전에 지은 집들보다는 집 구조가 훨씬 실용적입니다. 에어컨은 빌트인으로 설치되어 별도의 공간을 잡아먹지 않고, 여기저기 숨은 수납공간들이 마련되어 있는 데다가, 발코니가 적절히 확장되어 공간의 활용도를 극대화하죠. 뿐만 아니라 단지 내 커뮤니티 시설로 골프장이나 수영장까지 갖춘 경우도 있고 무인택배, 출입보안, 냉난방/가스 원격제어, 미세먼지에 대비한 환기 시스템 등과 같이 최첨단 시설들이 갖춰져 처음 보는 사람은 눈이 휘둥그레지기 마련입니다. 대단지 신축 아파트는 그 자체로서 하나의 성이 되기도 합니다. 일단 단지 주변에서 모든 생활편의시설을 이용할 수 있고, 학원들도 밀집하기 마련이니까요. 어떤 경우에는 단지 옆에 학교가 아예 붙어 있는 경우도 있습니다. 비슷한 생활환경을 공유하는 사람들이 모여 있는 곳이다 보니 아무래도 온실과도 같은 느낌을 주기도 합니다. 이렇게 상품 그 자체로서도 충분한 경쟁력이 있는데, 최근 몇 년을 복기해보면 서울시내에서는 신축 아파트가 가격까지 가장 많이 올랐으니, 사람들의 욕망의 대상이 된 것이 특별히 이상하지 않았습니다.
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