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김민규(구피생이)
30대 월급쟁이. 평범하게 직장인 생활을 하며 일찌감치 시작한 결혼 생활에 남들보다 조금 빨리 부동산 시장에 눈을 떴습니다. 직장 위치, 가격, 평형, 입주연식 등 원하는 조건을 입력하면 그에 맞는 아파트만 보여주는 부동산 검색엔진 '파인드아파트(http://www.FindAPT.co.kr)를 개발/운영하고 있습니다. ‘구피생이’라는 필명으로 활동하는 블로거이자 ‘돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라’의 저자이기도 합니다.
3기신도시 사전청약 : 그 허와 실
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 연일 폭염이 이어지고 있습니다. 7월 들어 전국적으로 이어진 무더위는 이제 일상이 되어서 섭씨 35도를 넘는 날씨도 낯선 일이 아니게 되었습니다. 가뜩이나 코로나로 위축된 일상은 찌는 듯한 날씨까지 더해져 더욱 우리의 행동반경을 좁히고 있습니다. 그 때문일까요, 요즈음 부동산 소식이 조용합니다. 언론 지면상에서 부동산 뉴스를 들은 것도 제법 되었고, 동네 공인중개사 사무실에는 인적이 끊겨 한산한 분위기가 나타나고 있습니다. 하지만 시장에 대어가 등장합니다. 바로 3기신도시 사전분양입니다. 그간 알려진 바와 같이, 정부에서는 수급불안에 따른 주택가격 급등을 막고 사람들의 목마름을 해소하기 위한 공급 카드로 3기신도시 조성을 추진하고 있습니다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명 시흥 등에 조성될 예정인 3기신도시는 약 25만호 규모로, 이는 서울시내에 1년에 공급되는 3만호 내외 아파트의 8배 수준에 이릅니다. 뿐만 아니라 3기신도시는 그간 신도시 개발에 있어 약점으로 지적되었던 광역교통망 연계 부족 문제를 사전부터 고려하여, GTX나 지하철 노선, BRT 등의 대책과 함께 추진된다고 합니다. 서울과 수도권의 집값이 막대하게 오르고, 마땅한 대안도 없는 상태에서 간만에 들려오는 공급 소식은 단비와 같은 이야기로 들립니다. 그리고 7월 말, 3기신도시의 첫 분양이 개시됩니다. 바로 사전청약을 통해서입니다.
DSR 규제 강화가 '나'에게 의미하는 것
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 돈이 돈 같지 않게 느껴지는 세상입니다. 이제 우리 주변의 평범한 집들도 10억원이라는 가격표를 아무렇지도 않게 붙이고 있게 된 지가 어느덧 제법 되었습니다. 가상화폐 투자로 수십억을 벌었다는 무용담도 심심치 않게 들려오고, 길에 굴러다니는 차들 중에서 외제차나 슈퍼카 비중도 눈에 띄게 늘었습니다. 과거에는 독일 수입차라고 하면 엄청난 부자들이 타는 것처럼 느껴졌지만, 이제는 납작한 스포츠카 정도는 봐야 조금 특이하게 바라보게 된 세상입니다. 내 월급은 크게 오른 것이 없는데 다들 부자가 되어 버린 것과 같은 착시는, 어디서 온 걸까요. 어느 하나로 원인을 지목할 수는 없겠지만, 시중 금리가 낮아질 대로 낮아져서 수년간 지속되고 있다는 것을 모른 척하기가 어렵습니다. 2019년까지도 1.75% 수준이었던 우리나라의 기준금리는 2020년 5월 이래 0.5%로 유지되고 있으며, 미국의 경우에도 2020년 3월 이후 0.00%-0.25%로 사실상 제로금리입니다. 국고채 3년물 금리도 1.1% 내외에서 형성되어 있으며, 은행들의 자본조달비용을 보여주는 코픽스 지수는 0.8% 수준에 머물러 있습니다. 이는 무엇을 의미할까요? 보통의 사람들이 은행으로부터 돈을 빌리는 이자도 그에 따라서 낮아졌다는 것을 말합니다. 대개 은행에서 담보대출이나 신용대출을 받을 때는, 기준이 되는 은행의 조달금리에 개인의 신용에 따라 가산금리를 붙여 최종적인 이자를 정하게 됩니다. 가령 마이너스 통장을 예로 들면, 은행도 채권을 발행해서 자금을 조달해야 하니 금융채 3개월물(0.6%)을 기본으로 하고 여기에 2% 내외의 가산금리를 더하는 식이죠. 담보대출도 크게 다르지 않아서 금리 갱신주기에 따라서 금융채 1년, 3년, 5년물 등에 1~2% 사이의 가산금리를 더하는 식으로 최종적인 이율이 정해지게 됩니다. 그런데 초저금리의 장기화로 금융채(1년물) 금리 자체가 1% 내외에 머무르고 있으니 여기에 2%의 가산금리를 붙인다고 하더라도 개인이 담보대출을 받을 수 있는 금리는 3% 안쪽에 들어오게 되는 것입니다. 이렇게 되니, 개개인이 목돈을 은행에서 빌린다고 하더라도 대출 상환의 부담이 한결 낮아지는 효과가 발생했습니다.
'김부선' 논란을 그저 집값 띄우기라고 볼 수 없는 이유
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 때아닌 '김부선' 논란으로 시끄러운 요즘입니다. 지난 5월 1일, 부슬비가 내리는 날씨 속에서 김포 시민 수천여명이 촛불을 들고 시위에 나섰습니다. 얼마 전 제4차 국가철도망 구축계획안이 공개되었는데, 여기에 따르면 당초 김포에서 서울을 이을 것으로 기대했던 'GTX-D' 노선이 부천종합운동장으로 연결되는 데 그쳐, 예상했던 교통 개선 효과를 충분히 거두기 어려울 것으로 나타났기 때문입니다. (참조 - "GTX-D 강남 연결하라" 김포·검단 시민들 촛불 행진) 이렇게 될 경우 김포에서 GTX-D를 타고 부천까지 와서 다시 7호선 환승을 하고 강남 방향으로 향하면 편도 1시간 가까운 시간이 걸리는 데다, GTX-B 같은 노선으로 환승한다면 또 브레이크가 걸릴 수밖에 없어서, 기존의 '김포 골드라인'와 '9호선' 환승 대비 별 실익이 없다는 이야기도 나왔습니다. '지하철 생기면 집값 오르니까 시위하는 것 아니냐'는 볼멘소리도 나왔지만, 사정은 그리 간단하지 않습니다. 김포의 '고통' 김포는 약 20년 전부터 지금까지 서울로 향하는 교통 전쟁을 벌이고 있는 곳입니다. 김포공항에서 고촌을 지나 도시 초입에 이르기까지 도로는 무려 왕복 2차선이었고, 지하철은커녕 버스에 모든 교통을 의존해서 서울 입구에 닿기까지만 한 시간씩 걸리던 시절이 있었습니다. 이후 김포한강신도시가 들어서면서 점차적으로 도로가 확장되어 이제는 왕복 8차선 길이 두 개나 깔렸지만, 어차피 서울 입구에서 병목이 되어버리니 출퇴근 시간이면 반복되는 정체로 아예 아침 6시반 전에 출발하지 않으면 안 된다는 암묵적 규칙까지 생겨났습니다. 이러한 정체를 해소하기 위해 김포시는 오래전부터 지하철 노선 연장을 추진해왔지만, 이 역시도 그리 쉽지 않았습니다. 김포공항에서 한강신도시까지 직선거리만도 15km가 넘어서 건설비용은 많이 드는데, 도시의 성격상 출퇴근 시간을 제외하고는 이용객이 많지 않으니 경제성을 맞추기에 어려움이 있었던 까닭입니다.
집값이 이렇게 올랐는데.. 왜 유주택자도 불만일까
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 서울시장 재보궐선거가 끝났습니다. 여당과 야당의 팽팽한 경쟁구도가 예상되었던 선거였지만, 막상 뚜껑을 열어보니 57:39라는 제법 큰 차이로 오세훈 후보가 서울시장으로 당선되었습니다. 선거에 대한 감상은 사람마다 다르겠지만, 집권여당은 고민에 빠졌습니다. 대선과 지방선거가 불과 1년밖에 남기지 않은 시점에서, 작년까지만 해도 총선에서 180석이라는 일방적인 지지를 받았던 터라, 서울에서 거의 20%에 가깝게 지지율이 역전되었다는 것을 어떻게 받아들여야 할 것인지에 대해서 말입니다. 특히 젊은 층에서 지지율이 이반한 것을 두고 여러 가지 진단들이 나왔습니다. 여기에서 역시나 빠질 수 없는 것은, 부동산 정책에 대한 부분이었습니다. 무주택자의 박탈감 ‘수요의 억제’를 중심으로 한 부동산 대책들은 2017년부터 지금까지 스물다섯 번이 쏟아졌음에도 그리 효과적이지 못했습니다. ‘투기 수요’를 억제하겠다며 전방위적인 대출 규제가 나왔지만 실제로는 다주택자들은 은행권 대출에 의존하지 않았으니, 대출받아서 내 집 마련을 하고 싶었던 실수요자들의 길을 가로막는 셈이 되었습니다. ‘살지 않으면 파시라’며 양도세를 높였지만 다주택자들은 집을 파는 것을 꺼리는 쪽을 택했고 그 결과로 매물만 꽁꽁 잠겨 버렸습니다. ‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이라며 임대사업자 등록제도를 전면에 내세웠는데 이렇게 되니 실수요자는 집을 못 사게 되고, 오히려 재력가들이 각종 세제혜택을 받으며 더 큰 부자가 되는 현상만 나타났습니다. 아마도 여기에 기름을 끼얹은 것은 최근에 있었던 몇 가지 사건들이 아니었을까요. 전월세 시장을 안정시킨다는 대의하에 계약갱신청구권과 5% 상한제를 도입했더니, 오히려 전셋집이 귀해지고 전세 가격은 한두 달 사이에 2~3억씩 뛰어 버리는 현상을 목도하여야 했습니다.
LH가 쏘아올린 작은 공, 서울시장 선거로 튄 불똥
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. ‘공공의 이름으로’ 주택을 공급하겠다는 야심 찬 발표가 나온 지 채 얼마 되지도 않아, 언론지면을 통해 또 한 번 우울한 소식이 전해졌습니다. 바로 LH에서 일하는 현직 직원들이 내부정보를 활용하여 신도시 개발 예정부지에 미리 땅을 사고, 보상단가를 높이기 위해 희귀종 나무를 빼곡하게 심기까지 했다는 것이었습니다. LH사태가 무너뜨린 '공공'에 대한 믿음 이는 어느 관점에서 보아도 편들어주거나 용서하기 어려운 명백한 범죄행위입니다. 태생적으로 LH는 토지의 조성과 주택의 개발을 함께 하는 공기업으로 만들어졌는데 기관으로서 가지는 공적 성격을 배제하더라도 해당 기관에 종사하는 직원이 업무상 정보들을 활용해서 사익을 취한다는 것은 생각하기 어려운 일이기 때문입니다. 가령 건설사에 다니는 직원이 공사 수주 정보를 알고 미리 땅을 사서 ‘알박기’를 했다면, 누가 보아도 정당하지 않은 행위일 것입니다. 게다가 개발계획에 영향을 행사할 수 있는 직위의 직원들이 이러한 선취매에 가담했다면 이야기는 좀 더 심각해집니다. 땅이라는 것은 특성상 옮길 수가 없어 위치에 따라 가치가 크게 달라질 수 있는데, 개발계획을 수립할 때 경계가 어디가 되느냐에 따라 직접적으로 가치에 변동이 발생할 것이기 때문입니다. 쉽게 말해서 이쪽에 선을 긋느냐, 저쪽에 선을 긋느냐에 따라 몇 배씩 가격이 뒤바뀌는데, 자신이 땅을 사고 자신에게 유리한 쪽으로 선을 그어 셀프 보상을 받아가게 되면, 신도시 개발의 재원을 자기 주머니로 챙기는 일종의 횡령이 되어버립니다. 가뜩이나 지금 수도권 각지에서 추진되고 있는 3기 신도시의 보상 방식에 대해 불만이 가득한 상황입니다. 창릉, 대장지구 등 보상예정지구 인근을 지나다 보면, 현재 조건으로는 정부의 보상안에 응할 수 없다는 항의성 문구가 붙은 플래카드들을 쉽게 발견할 수 있습니다.
'공공의 이름으로' 공급하면 해결될까
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 지난 4년여, 정부의 부동산 정책에서 밑바탕에 깔려 있던 명제가 하나 있다면 그것은 ‘서울과 수도권 지역의 주택 공급은 부족하지 않으며 물량이 풍부한 편’이라는 것이었습니다. 2017년 '8.2 대책'에서는 이 점을 서두에서 못 박아 확인하였으며, 서울의 주택 공급이 최근 5년간 연평균 7만호가 넘어 수급문제는 없고, 다만 투기 수요의 유입과 저금리 장세 등이 맞물려서 인위적인 불균형이 발생하고 있다고 진단했습니다. 계속된 공급논란 그럼에도 불구하고 집값은 계속해서 올랐습니다. 헬리오시티 1만여가구가 입주하고, 강동구 일대에 대규모 단지들이 새롭게 입주했음에도, '공급이 부족하다'는 이야기는 계속 나왔습니다. 일전에도 지적하였지만 우선 ‘연간 7만호 입주’라는 말에 함정이 있었습니다. 실제 서울시내에 들어서는 아파트는 연평균 3만호 내외로, 7만호는 오피스텔이나 빌라 등을 모두 합한 숫자여서 사람들이 기대하는 ‘공급’과는 다소의 차이가 있었습니다. 게다가 아파트를 새로 짓는 데에는 분양으로부터 2~3년의 시차가 있어서 지금 공사에 들어가더라도 바로 공급효과로 이어지기 어려운데, 분양가에 대한 직접적인 개입과 각종 규제들로 재건축과 재개발 사업이 점점 힘들어지면서 새로 착공에 나서는 현장은 줄어들어갔고, 이제 올해는 1만호대, 내년에는 몇천호대의 입주물량이 예상되고 있습니다. 끈질기게 이어진 공급 논란은, 양질의 주택을 요구하는 시장의 목소리를 정부가 애써서 반박해오는 모습으로 지루하게 이어졌습니다. 집도 수명이 있습니다. 서울시내에 약 160만 호의 아파트가 있는데, 이 아파트들의 수명이 50년이라고 가정하면, 1년에 2%씩은 새롭게 지어야 원래의 질과 양을 유지할 수 있습니다. 즉 연간 3만호를 짓더라도 이는 현상유지에 가깝다는 것입니다. 아파트의 유효수명을 30년으로 본다면, 연간 3.3%, 즉 서울에만 5만호 이상은 부수고 짓고를 계속해서 반복해야 합니다.
혼란의 전세시장 : 자산의 둑을 쌓아야 할 때
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 연말을 지나며 지인들로부터 많은 연락을 받았습니다. 집값이 움직이는 것이 심상치 않은데 어떻게 하면 좋겠냐는 푸념 반, 상의 반의 이야기들이었습니다. 이미 부동산 시장이 과열의 징후를 보인 지는 삼년도 넘은 일이지만, 이번 겨울은 그 어느 때와는 또 느낌이 달랐습니다. 단순히 매매 호가만 올라서 나와는 좀 거리가 있어 보였던 때와 다르게, 전세 가격이 가파르게 뛰면서 당장 보증금을 억 단위로 올려주어야 하거나, 혹은 다른 집을 알아보아야 하는 현실이 수많은 사람들에게 펼쳐졌기 때문입니다. 혼란의 전세시장 작년 여름 통과된 임대차3법은 여기에서 거대한 촉매제가 되었습니다. 2년간의 계약기간이 끝나고 나서 임차인에게 2년간 계약 갱신 청구를 가능하게 하고, 보증금 인상도 5% 내에서 제한하는 것이었는데요, 세입자의 권리를 강화하고 주거안정을 보호한다는 좋은 목적에서 도입되었지만 그 취지와는 다르게 작동하고 있습니다. '지금 전세를 낮은 가격에 주고 나면 2년 뒤에는 5%밖에 올릴 수 없을 것이다' 라는 생각이 확산되면서 최대한 높은 가격에 전세를 내놓는 기현상이 벌어졌고, 이것이 계절적으로 이사철과 맞물리면서 실거래로 이어져 실제 거래금액의 기준이 높아지는 일들이 수도권 전역에서 일어난 것입니다. 지역에 따라 다르겠지만 이제 지난봄보다 2~3억씩 오른 전세 가격을 마주하는 것은 예삿일이 되었습니다. 어찌 보면 매매가의 급등에도 불구하고 전세 가격은 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있었는데, 그 틀이 깨졌다고 볼 수도 있을 겁니다. 전세 가격이 크게 올랐지만 임차인들의 지불여력에도 한계가 있으니, 일정 시점부터는 보증금 증액분을 월세로 받는 식의 반전세 거래도 크게 증가하고 있습니다. 가뜩이나 그렇습니다. 전세라는 것은 결국 누군가 집을 여러 채 가진 사람이 타인에게 집을 빌려주겠다는 생각을 해야 존재할 수 있는 유형의 거래입니다.
키워드로 알아보는 2021년 부동산
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 다사다난이라는 단어가 그 어느 때보다도 어색하지 않았던 2020년이 가고, 이제 2021년 새해가 밝았습니다. 저무는가 싶었던 코로나 사태는 다시 연일 1000명대의 신규 확진자가 이어지고 있고, 우리 삶의 비정상적인 제약들도 이제는 어느 정도 받아들여야 하는 숙명과 같은 것이 되었습니다. 답답한 것은 부동산 문제에서도 마찬가지입니다. 2020년 한 해 동안 끈질기게 따라붙었던 문제들이 몇 가지 있었는데, 2021년에는 조금 달라질 수 있을까요? # 입주와 공급 서울시내 아파트 물량이 부족하고 모자라다는 이야기를 들은 것이 이미 3~4년 되었는데, 2021년은 어떨까요? 서울시내 아파트 입주 물량은 지난 10년간 3만호에서 4만호 사이를 유지해 왔는데요, 2021년에는 이 숫자가 2만호 이하로 급감할 것으로 예상되고 있습니다. 2022년에는 1만호 이하로 떨어질 것이라는 우울한 이야기까지 들립니다. 아파트를 짓기 위해서는 건설기간을 고려하면 3~4년의 시간이 부득이하게 필요한데, 2017년 이후로 본격적으로 꽉 묶여버린 공급의 제약이 이제 정말 가시화되고 있는 것입니다. 문제는 그나마 나오는 집들이 이미 다 정해진 주인이 있다는 것입니다. 내년에 입주하는 신축 아파트들은 이미 분양이 진작 완료되어 집주인이 다 정해진 집들입니다. 전매제한 기간도 길어져서 투기과열지구의 경우 짧게는 5년, 길게는 10년까지 임의로 팔 수 없으니, 시장에 순공급되는 물량은 사실상 없어졌다고 봐도 무방합니다.
김현미 장관을 떠나보내면서 - 3년여 전 예고됐던 일들
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 이것은 스물다섯 번째 부동산 대책일까요? 김현미 국토교통부 장관이 자리를 내려놓고, 후임자가 지명되었다는 뉴스가 나왔습니다. 사실 김현미 장관의 퇴장은 이번이 처음은 아닙니다. 지난 2019년 3월, 국토교통부 장관 후보자로 지명되었던 최정호 국토교통부 2차관이 인사청문회 과정에서 다주택 논란으로 사퇴하면서 김현미 장관의 사임은 좌절되었던 바 있는데요, 덕분에 김현미 장관은 현 정권의 원년 멤버로서 아주 오랜 기간 장관의 자리를 지킬 수밖에 없었습니다. 이번에는 어떨까요. 새로운 국토교통부 장관 후보자가 인선되고, 이제 앞으로 또 한 번의 변화를 예고하고 있습니다. 그러나 이 시점에서, 저는 냉정히 지난 3년여의 시간을 돌아보고 싶습니다. 그동안 매월 쓴 '월간 부동산'을 잠시 접어두고, 이번 달에는 과거로 돌아가, 그 당시의 기억들을 소환해 보고 싶은데요, 지금 겪는 부동산 문제들이 새롭게 발생한 이유 때문에 일어난 것 같지만, 사실은 그렇지 않습니다. 이미 8.2 대책이 발표되기도 전인 2017년 7월에도 어느 정도 예견 가능했으며 이미 누적되고 있던 문제였다는 것입니다. 아래 글에서 인용한 부분은 김현미 장관이 취임하고 한 달여가 지난 2017년 7월 29일에 제가 부동산 문제를 진단하면서 내렸던 판단들입니다. (참조 - 욕망의 통제) 당시와 지금 사이에 실제로 발생한 구조적인 변화는 그리 많지 않고, 그때나 지금이나 여전히 같은 상황인 대목들이 대부분입니다. 그럼에도 불구하고 정책에는 변한 것이 거의 없으며, 같은 방향의 관성으로 오히려 더 끌려가고 있을 뿐이니 그 답답함을 어떻게 말해야 할지 모르겠습니다. 이번 글에서는 2017년 당시의 시각을 잠시 빌려와, 오늘날의 부동산 문제를 되짚어 보도록 하겠습니다. * 2017년 글을 인용한 부분은 [대괄호 내 보라색 글자]로 구분해 표기합니다.
부동산 통계, 누구 말이 맞는지보다 중요한 것
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 임대차 3법으로부터 번진 전월세 대란이 쉽게 가라앉을 기미를 보이지 않고 있습니다. 올여름까지만 해도 3~4억 하던 전세값이 갑자기 5~6억대로 뛰어오른 곳이 서울시내에만 해도 부지기수이고, 강남권은 아예 전세가가 20억원에 달하는 무서운 모습까지 보이고 있습니다. 서울뿐만이 아닙니다. 얼마 전까지 2억원 언저리면 전세를 구할 수도 있었던 동탄신도시도, 역세권 시범단지의 경우에는 전세가가 6~7억원까지 치솟는 모습을 보이고 있습니다. 그럼에도 불구하고 전세 매물은 갈수록 귀해지고 한 단지를 통틀어서 1~2개 있을까, 말까 한 사정이니 수도권 전역에서 말 그대로 전세대란이 가시화되며, 어느 한두 지역, 개별 단지의 문제가 아닌 것이 되었습니다. 이러한 현상은 이미 시장에서는 집주인이건, 세입자이건, 새로 전셋집을 구하는 사람이건 간에 체감하고 있는 현실의 영역이 되었습니다. 통계상으로도 현재 상황의 심각성은 쉽게 확인할 수 있습니다. KB국민은행에서 발표하는 서울 월간 전세수급지수는 10월 기준 191.1로 나타나, 무려 19년 2개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이 지수는 100을 중심으로 100보다 크면 전세를 구하기 어렵고, 100보다 작으면 쉽다는 것인데 최고치인 200에 거의 다 다가간 셈이니 그 어느 때보다도 전세난이 심한 시기라고 말할 수 있을 겁니다. 한편 이런 통계를 바라보는 시선에도 각자의 생각이 개입합니다. 가령 주택정책을 총괄하는 주무부서인 국토교통부는 KB국민은행의 통계가 못내 못마땅한 모양입니다. 현재 KB국민은행에서 통계를 모으는 방식이 호가 중심이라서 실제 집값의 상승보다 더 과장해서 현실을 이야기하고 있으며, 이는 대출을 최대한 많이 내주려는 은행의 입장이 반영된 것이라고 김현미 장관은 국정감사에서 이야기했습니다.
전세 대란과 함께 온 '투자의 함정'
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 간만에 부동산 대책이 없었던 한 달이었습니다. 거의 매달 새로운 대책이 나오며 '월간 부동산'이라는 이야기까지 나오는 요즘이었는데, 9월 들어 코로나 사태가 다시 확산양상을 보이고, 태풍까지 이어지면서 집값 문제가 조금은 우리의 관심에서 벗어나는 듯했습니다. 그러나 8월 글에서 지적했던 ‘전세 대란’ 문제가 완전히 수면 위로 올라와, 현실에서 실제의 문제들을 발생시키기 시작했습니다. (참조 - '전세 대란' 문제는 그리 간단하지 않습니다) 지역에 따라 다르지만 서울시내의 경우 1000세대 단지에 전세 매물이 한 개도 없는 경우가 속출하고 있으며, 직전 전세가보다 20% 이상 높아진 전세호가를 마주하는 일도 허다합니다. 심지어는 현직 기획재정부 장관이자 경제부총리인 고관대작마저도 본인이 살고 있는 집의 전세계약 만기를 앞두고, 갑자기 전세 가격이 2억원이나 급등해 다른 집을 알아봐야 할 입장이라는 보도까지 나왔습니다. 그는 10월 8일 국회에서 있었던 기획재정부 국정감사에서 ‘전세 가격이 쉽게 내려가지 않을 것 같다’며 추가 대책의 가능성을 시사했는데요. 한편에서는 또 다른 힘겨루기가 일어납니다. 바로 이미 전세계약을 체결해서 살고 있는 사람과 집주인 간의 대결입니다. 세입자로서는 새로 다른 곳에 가서 전세계약을 체결하려면 갑자기 너무 많은 보증금 인상을 해 주어야 할 것 같으니,
'340 대 1' 청약 경쟁률 신기록이 의미하는 것
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. ‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새집 다오’ 우리에게 친숙한 어릴 적 동요 가사인데요, 지금처럼 이 말이 절실하게 다가오는 때가 없는 것 같습니다. 모두가 신축 아파트를 갈망하고, 그것을 갖기 위한 경쟁은 나날이 심해지고 있습니다. 서울시내 아파트 청약 경쟁률은 수십 대 1은 기본이고 100 대 1이 넘어서는 경우도 심심찮게 벌어지고 있습니다. 얼마 전 분양한 증산2구역 'DMC SK뷰 아이파크 포레‘의 경우, 일반분양 110가구 모집에 3만7430명이 몰리며 무려 340:1의 경쟁률이라는 진기록을 세웠습니다. 이는 2016년 서초구 반포동 ’아크로 리버뷰‘가 기록했던 307:1을 경신한 수치입니다. 그런데 사실, 청약 당첨에 있어 경쟁률은 큰 의미가 없습니다. 대부분의 당첨자가 가점순으로 선정되기 때문에, 경쟁률이 10대 1이든 100대 1이든 당첨이 가능한 사람들은 따로 있기 때문입니다. 이번 분양도 예외는 아니어서 59제곱미터와 84제곱미터형의 경우 최소 69점에서 당첨자가 걸러지고 말았습니다. 이렇게 신축 분양이 과열되는 이유는 무엇일까요? 여러 가지 이유들이 복합적으로 작용한 것으로 생각됩니다. 먼저는 분양가가 주변 시세 대비 상대적으로 싸게 나왔기 때문이 아닐까 싶습니다. 최근 DMC 인근의 신축 아파트 시세는 단지에 따라 다르겠지만 84제곱미터 기준으로 대개는 10억원을 훌쩍 넘어 12~13억선을 바라보고 있습니다.
'전세 대란' 문제는 그리 간단하지 않습니다
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 지겹도록 비가 내리는 여름입니다. 7월에 시작한 장마는 한 주, 두 주 이어지더니 이제는 달을 넘겨서까지 계속되고 있습니다. 가뜩이나 코로나 문제로 어디 맘 편히 나들이도 가지 못하는데, 비까지 계속되니 여름철 불쾌지수가 가라앉을 기미가 없습니다. 뉴스를 보아도 마음이 답답하기는 마찬가지입니다. 계속해서 정부에서 ‘대책’이 나온다는데, 지난 3년간 우리 마음을 따라다니며 괴롭혀온 부동산 문제는 도무지 해결이 될 기미가 보이지 않고, 끊임없이 새로운 골칫거리들을 던지고 있기 때문입니다. 바야흐로 '월간 부동산' 시대라고 합니다. 한 달이 지나면 또 새로운 대책이 나오고, 그다음 달에는 또 다른 주제로 대책이 나오는 일이 반복되고 있어서입니다. 그렇다면 이달의 '월간 부동산'은 무슨 주제일까요. 바로 전세와 관련된 이야기입니다. 전세라는 제도는 전 세계에서 한국에밖에 없는, 아주 특이하고 또 독특한 것이라고 합니다. 집주인에게 매달 월세를 내는 대신 거액의 보증금을 맡김으로써 임대료를 대신하고, 2년간 거주할 권리를 빌렸다가 만기 시점에 보증금을 원금 그대로 돌려받게 됩니다. 임차인으로서는 잠시 보증금을 맡긴 것 외에 별도의 임대료를 지불하지 않아도 되니 좋고 임대인으로서는 거액의 목돈을 융통하여 활용할 수 있으니 좋은, 즉, 서로의 이해가 맞아떨어지기에 존재가 가능한 제도입니다. 우리에게 잘 알려진 배우 안젤리나 졸리도, 아들이 한국 대학교에 진학하면서 광화문 인근에서 전세를 구하면서 보증금을 돌려받을 수 있다는 사실에 놀랐다고 하지요.
22번의 부동산 규제 폭격, 어디서부터 잘못됐나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 7.10 대책으로 또 한 번의 '부동산 대책'이 나왔습니다. 수많은 규제가 나오고 새로운 법이 생겨나고 설왕설래가 이어지지만 현재까지 부동산 정책에 대해서는 그 과정이나 결과로 볼 때 좋은 점수를 주기는 어려울 것 같습니다. KB국민은행의 조사에 따르면 2017년 초 6억원에 못 미쳤던 서울 시내 아파트 중위가격은 2020년 7월 현재 9억원 선을 돌파하였으며, 지난 3년여간 무려 22번의 대책이 쏟아졌지만 집값을 안정화하지도, 사람들의 마음을 달래지도 못했기 때문입니다. 집을 가진 사람은 그 지위가 더욱 굳어졌고, 가지고 싶은 사람은 그 길이 더욱 멀어져 가고 있습니다. 이즈음에서, 부동산 정책, 무엇이 문제이고 어디를 향해 가야 할지를 한번 돌아보고자 합니다. 이 모든 것의 서막, 2017년 8.2 대책 무엇이 출발점이었을까요? 여러 가지 이유들이 있었겠지만, 가장 시초가 되는 것은 2017년 8.2 대책이었다고 봅니다. 서울 시내 청약은 갑자기 가점제 100%가 되었고, 경쟁률이 100:1에 달하는 상황에서 최소한 60점에 육박하는 가점을 모아야만 당첨이 가능하게 되었는데, 이는 '무주택 10년 이상을 유지하고, 부양가족이 2명 이상 있는' 40대 초중반 이상이어야 청약 당첨의 자격을 인정하는 것과 같은 결과를 낳았습니다.
'로또'와 '배신' 사이.. 청약통장으로 길 찾기
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 바야흐로 100만불 아파트 시대입니다. 조사기관에서 발표하는 서울 시내 아파트 중위가격이 9억을 넘어 10억을 향해 가는 요즈음, 이제 서울 시내에서 내 집을 갖는다는 것은 갈수록 정말 힘든 일이 되어 가고 있습니다. 이럴 때 눈길을 잡아끄는 것이 청약입니다. 청약은 일반적인 아파트 매매와는 달리 대부분의 물량을 가점순으로 배분합니다. 즉 청약통장 가입기간이 길고 무주택 기간을 오래 유지하였으며 부양가족수가 많을수록 당첨에 유리한 위치를 차지할 수 있다는 것입니다. 분양가도 상대적으로는 유리한 조건인 경우가 많습니다. 최근 집값이 어느 한 곳 할 것 없이 급등하였지만 적어도 분양 물량에 대해서는 정부가 다양한 방법을 통해서 분양가를 크게 높이지 못하도록 제도적 강제를 하고 있기 때문입니다. ‘돈 되는 청약’은 점수순 그런데 기회의 땅으로 여겼던 청약이 우리를 배신하고 있습니다. 최근 서울 시내에서 이루어진 아파트 청약의 결과를 보면 대부분 최소한 60점대의 가점은 되어야 당첨의 가능성이 있을 정도입니다. 가점 60점이라고 하면 잘 느낌이 오지 않지만 4인 가족 가구의 경우 무주택 12년, 청약통장 12년을 유지해야 하는 숫자입니다. 무주택기간은 보통 30세부터 기산하므로 40세 전에는 당첨의 가능성이 거의 없으며, 커트라인이 65점 이상으로 형성될 경우 40대 초반이라 하더라도 낙관하기 어려운 상황이라는 뜻이 됩니다. 어쩌다 당첨 커트라인이 내려오는 분양 현장이 없었던 것은 아니지만 이러한 경우 대개는 분양가가 주변 시세 대비 크게 경쟁력이 없었던 경우가 많았습니다. 얼마 전 분양했던 고양 덕은지구의 경우 평당 2600만원대의 분양가가 책정됐는데, 인근의 수색/증산뉴타운이 평당 2100만원대의 분양가를 책정한 것에 비하면 20% 이상 비싼 가격이었습니다. 이렇게 되니 1순위에서 당첨된 사람들 중에서 부담을 느껴 계약포기를 하는 경우가 속출했고 3배수 예비당첨자를 거치고도 최종적으로 200세대가 넘는 물량이 ‘무순위 청약’으로 다시 나오게 되었습니다. 이제는 청약통장이 없더라도 아무나 계약을 할 수 있는 상황이 되어 버린 것입니다. 반면, 무순위 청약 중에서 ‘로또’로 일컬어지는 단지들도 있었습니다. 2~3년 전 분양을 해서 이미 거의 대부분 지어진 단지인데 여러 사정으로 2~3세대 정도의 적은 물량이 계약포기가 되어 다시 입주자를 모집하는 경우입니다. 이미 집값은 분양 당시에 비해 크게 올랐는데 다시 입주자를 모집할 때는 최초 분양 당시의 분양가로 분양하거나 조금 올리더라도 현재 시세에 미달하는 금액으로 책정이 되는 경우가 많으니, 당첨만 되면 그 자리에서 몇 억원의 시세차익을 누릴 수 있다는 기대감이 형성됩니다. 심지어는 분양가가 15억원을 초과해서 아예 중도금 대출 등이 되지 않는 고가 아파트이지만 불과 3세대 모집에 26만명의 청약신청이 몰리는 진풍경이 벌어질 정도입니다.
젊은 사람들을 위한 부동산 : 10억 집값의 비밀
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 2020년 5월 6일, 정부가 또 한 번의 부동산 대책을 내놓았습니다. 어느덧 20번째입니다. 8.2대책부터 지금까지 정부는 ‘서울과 수도권의 주택 공급 여건은 안정적인 편’이라는 판단을 견지해 왔습니다. 비록 서울 시내 아파트에 대한 수요가 쏠리는 경향은 있으나 향후 예정된 입주물량이 많기 때문에 충분히 수용할 수 있다는 것이었지요. 실제로 2019년 서울 시내에는 4만호가 넘는 아파트가 입주했습니다. 대표적으로 헬리오시티를 떠올려볼 수 있을 것입니다. 단일 아파트 단지로 무려 9510세대에 육박하는 매머드 신축 입주물량의 등장은 2019년 초 서울 시내 아파트 가격을 매매, 전세 할 것 없이 잠시 흔들어 놓았었습니다. 쏟아지는 전세 매물에 인근 지역의 전세 가격까지 동반 하락하는 모습이 나타났었고, 수요자들의 선택지가 넓어지니 매매가격이 주춤했던 것은 당연한 일이었습니다. 때문에 당시 헬리오시티의 대규모 입주가 서울 시내 아파트 가격에 상당한 충격을 줄 것이라는 전망이 많았습니다. 그러나 그로부터 1년 뒤, 상황은 제법 달라집니다. 6억원대에서 계약되던 32평형 전세는, 이제 8억원대를 넘어 9억에 근접해 가고 있습니다. 불과 1년여 만에 50% 가까이 가격이 뛴 것입니다. 매매 가격도 사정이 크게 다르지는 않았습니다.
코로나가 제압한 부동산 시장, 눈여겨봐야 할 신호들
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 전 세계를 뒤덮은 코로나19의 긴 터널로부터 조금씩 빠져나오고 있는 요즘입니다. 재택근무를 채택했던 많이 기업들은 이제 상시 출근으로 전환하고 있으며, 길거리에도 사람들이 부쩍 늘어나기 시작했습니다. 하루에도 수백명씩 발생하던 신규 확진자는 어느덧 한 자리 숫자까지 내려왔습니다. 많은 사람들의 노력과 헌신, 그리고 온 국민들의 ‘사회적 거리두기’가 이 거대한 시련에 맞서온 성과라고 할 수 있을 것입니다. 분위기가 이렇게 되니 코로나19 이후의 세상은 어떻게 될 것이냐는 궁금증이 많아집니다. 특히 부동산 문제에 대해서는 솔직히 말해 한동안 잊고 지냈다고 해도 과언이 아닙니다. 작년 말 12.16 대책 이후로는 새로운 대책이 발표되지 않았고 특별히 이슈가 될 만한 화두도 한동안 없었습니다. 그러나 시장의 수요는 올해 초까지 꾸준한 회복세를 그려 왔습니다. 아직 코로나 사태가 본격화되기 전인 2월, 서울 시내 아파트 거래는 매매와 전세를 막론하고 지난 1년간 최고점에 다다랐습니다. 언뜻 보기에는 꽁꽁 얼어붙은 시장처럼 느껴졌으나 실제로는 많은 사람들이 부산하게 움직이고 있었던 것입니다. 분위기가 반전된 것은 아마도 3월 이후부터였을 것입니다. 남의 일이라고 생각했던 코로나 사태가 내 주위까지 위협해 온다는 것을 감지했을 그 무렵부터 시장의 분위기는 급격히 꺾이기 시작했습니다.
코로나로 얼어붙은 부동산 시장에서 주목할 몇 가지
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 코로나 사태로 전세계가 뒤숭숭한 요즘입니다. 처음에는 중국 안의 일인 줄로만 알았던 바이러스는 이제 어느 한 국가의 일이 아니게 되었고 우리나라뿐만 아니라 유럽, 미국, 남미에까지 퍼져나가는 모양새입니다. 학교와 유치원은 개학을 하지 못하게 되었고 많은 기업들은 재택근무를 연장하고 있으며 정상적인 소비와 생산이 끊어진 채로 3월 한 달이 다 지나고 있습니다. 이러한 상황에서 전례 없는 경제의 위기가 들이닥치고 있습니다. 단순히 한두 달 실적이 깎이고 생산이 감소하는 정도를 넘어서서 증시와 환율이 크게 요동치고 당장 다음 달을 걱정해야 하는 기업들이 속출하고 있으며, 직원의 상당수를 무급휴직으로 전환하고 본격적인 구조조정을 바라봐야 하는 상황이 되었습니다. 과거에 수많은 질병이 있었고 유행병이 세계를 강타한 것은 이번이 처음이 아니지만, 이처럼 세계 경제 전반에 어두운 그림자를 드리운 사례는 그리 많지 않았습니다. 그만큼이나 코로나19 바이러스의 전염성이 우리가 생각한 것보다 훨씬 강하고 집단적으로 늘어나는 확진자가 의료체계를 사실상 마비시키며 의료자원이 한계에 다다르게 되면 그때부터는 손쓸 방법이 없어지는 무서운 상황이 우리에게 현실적 위협으로 다가왔습니다. 거래 끊긴 부동산 시장 이러한 분위기 속에서 수도권 역시나 막대한 심리적 동요와 물리적인 제약들을 받고 있습니다.
GTX가 바꿀 '시간의 지도'와 주거의 미래
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 서울 집값의 고공행진이 식을 줄을 모르는 분위기가 이어지고 있습니다. 이제 서울 시내에서 아파트를 한 채 사려면, 중위가격만도 8억원이 넘어섰다고 합니다. 말이 쉬워서 8억원이지 1년에 4000만원씩 20년을 모아야 하는 숫자입니다. 대출도 줄어든 마당에 ‘내집마련’의 길이란 점점 더 멀고 요원한 일이 되어가고 있습니다. 하지만 눈을 넓히면 대안을 찾을 수도 있습니다. 어차피 서울 시내에서도 출퇴근에 1시간 가까이 걸리는 것은 일상인데 경기도권 신도시 중 접근성이 괜찮은 곳을 찾아보면 의외로 별반 차이가 없는 후보군들이 존재하기 때문입니다. 핵심은 지하철입니다. 직장까지 어떻게든 지하철만 연결되어 있다면 그리고 환승 횟수가 적다면 물리적 거리는 조금 더 멀더라도 그럭저럭 쾌적하게 출퇴근을 할 수 있는 여건을 기대할 수도 있으니 말입니다. 여기에서 특히 주목해야 할 것은 수도권광역급행철도(GTX)입니다. 어차피 서울 시내에 대규모로 신규 공급을 하는 것은 어려운 일이고 물리적으로도 거의 불가능합니다. 그렇다면 서울까지의 이동 환경을 개선해서 양질의 주거공급을 이루는 것이 국가적 과제가 되는데 이를 획기적으로 개선할 수 있는 방안으로 떠오른 것이 바로 GTX인 것이죠. 현재 검토되고 있는 GTX 노선은 A, B, C 3개입니다. 하나하나, 간단히 살펴볼까요? GTX A : 경부축의 새로운 해석 지금으로부터 30여년 전, 서울의 주거수요가 팽창되던 시기에 정부는 200만호 건설을 공약했습니다.
신축 아파트는 어쩌다 신기루가 되었나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 최근 부동산 시장을 관통하는 키워드를 꼽으라면, ‘신축 아파트’를 빼놓고 이야기하기 어렵습니다. 사실상 아파트 공화국이라 할 수 있는 대한민국, 특히 수도권에 이렇게도 많은 집들이 있지만 사람들의 관심은 철저하게 2015년 이후에 지은 이른바 ‘새 집’으로만 집중되고 있다는 것이죠. 이유 있는 인기 물론 이러한 선호에는 분명한 이유가 있습니다. 다 같은 아파트라고 하기에는, 지난 20-30년간 건축기술의 발달이 눈부셨기 때문입니다. 이제는 재건축만 바라보아야 하는 1980년대 아파트는 말할 것도 없이, 1990년대 아파트만 하더라도 지하주차장이 제대로 갖춰져 있지 않거나 있더라도 엘리베이터가 바로 연결되지 않는 경우가 다수입니다. 특히 1990년대 후반 아파트의 경우 높은 용적률을 적용해 고밀도로 지은 경우가 많아 주거 쾌적성이 떨어지는 단지들도 있습니다. 세월의 흔적은 이길 수 없어서 아무래도 단지 내 시설도 낡아가고, 녹물이 발생하거나 엘리베이터를 교체해야 하는 등 대규모 수선 필요성을 안고 있는 경우가 있겠지요. 반면 요즘 지은 아파트들은 어떤가요? 일단 예전에 지은 집들보다는 집 구조가 훨씬 실용적입니다. 에어컨은 빌트인으로 설치되어 별도의 공간을 잡아먹지 않고, 여기저기 숨은 수납공간들이 마련되어 있는 데다가, 발코니가 적절히 확장되어 공간의 활용도를 극대화하죠. 뿐만 아니라 단지 내 커뮤니티 시설로 골프장이나 수영장까지 갖춘 경우도 있고 무인택배, 출입보안, 냉난방/가스 원격제어, 미세먼지에 대비한 환기 시스템 등과 같이 최첨단 시설들이 갖춰져 처음 보는 사람은 눈이 휘둥그레지기 마련입니다. 대단지 신축 아파트는 그 자체로서 하나의 성이 되기도 합니다. 일단 단지 주변에서 모든 생활편의시설을 이용할 수 있고, 학원들도 밀집하기 마련이니까요. 어떤 경우에는 단지 옆에 학교가 아예 붙어 있는 경우도 있습니다. 비슷한 생활환경을 공유하는 사람들이 모여 있는 곳이다 보니 아무래도 온실과도 같은 느낌을 주기도 합니다. 이렇게 상품 그 자체로서도 충분한 경쟁력이 있는데, 최근 몇 년을 복기해보면 서울시내에서는 신축 아파트가 가격까지 가장 많이 올랐으니, 사람들의 욕망의 대상이 된 것이 특별히 이상하지 않았습니다.
세 번의 '규제 카운터펀치'... 부동산 시장 어디로 가나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 다사다난했던 2019년이 가고 2020년이 밝았습니다. 새해, 모든 것이 기대로 가득 찬 계절이지만, 우리의 머리와 마음속을 괴롭히는 주제가 있으니, 바로 부동산 문제죠. 언제부터였을까, 이 문제가 우리의 하루하루에 이토록 큰 화두로 부상한 것은. 딱히 듣고 싶지 않아도 사람들을 만나는 자리에서 ‘누구네는 어디로 이사를 갔다더라, 누구네는 얼마가 올랐다더라’하는 무용담들을 듣고 있노라면, 나만 제자리에 가만히 머물러 있는 것 같은 생각에 위축되기가 일쑤입니다. 신문이며 뉴스를 살펴봐도 매일같이 부동산 ‘규제’에 대한 꼭지가 끊임없이 이어지는데 왜 이토록 시끄럽기만 하고 속 시원한 일이 없는지 그저 답답할 따름입니다. 아닌 게 아니라 현 정부에 들어서면서 무려 열여덟 번의 부동산 ‘대책’이 발표되었다고 하는데, 이번에는 다르겠지 하고 지켜봐도 또 그때뿐이고 차라리 이제는 내용이 워낙 복잡하고 어려워져서 따라가기도 어려울 지경이니 말이죠. 부동산 문제, 어디부터 어떻게 시작된 걸까요? 이 문제를 알아보기 위해서는 열여덟 번에 걸쳐 이어진 부동산 규제들을 살펴볼 필요가 있습니다. 그중에서도 특히 광범위하고 정도가 강했던 세 번의 발표, 이른바 8.2 대책, 9.13 대책, 그리고 12.16 대책을 유심히 들여다본다면 문제의 실마리를 찾을 수 있을지도 모릅니다. 서막 : 2017년 8.2 대책 무더위가 기승이던 2017년 여름, 당시는 한창 부동산 시장에 막 사람들의 관심이 집중되려고 하던 때였습니다. 사실 2008년 금융위기 이후 몇 년간 우리나라 부동산 시장에는 한파가 몰아쳤는데, 뉴타운 입주 등으로 공급은 늘어났지만 금융위기 여파로 사람들의 투자심리는 얼어붙었고, 결과적으로 가격이 정체되면서 ‘하우스 푸어’라는 말이 상식처럼 통하던 근 10여년을 지난 후였습니다.
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