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김민규(구피생이)
30대 월급쟁이. 평범하게 직장인 생활을 하며 일찌감치 시작한 결혼 생활에 남들보다 조금 빨리 부동산 시장에 눈을 떴습니다. 직장 위치, 가격, 평형, 입주연식 등 원하는 조건을 입력하면 그에 맞는 아파트만 보여주는 부동산 검색엔진 '파인드아파트(http://www.FindAPT.co.kr)를 개발/운영하고 있습니다. ‘구피생이’라는 필명으로 활동하는 블로거이자 ‘돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라’의 저자이기도 합니다.
전세 대란과 함께 온 '투자의 함정'
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 간만에 부동산 대책이 없었던 한 달이었습니다. 거의 매달 새로운 대책이 나오며 '월간 부동산'이라는 이야기까지 나오는 요즘이었는데, 9월 들어 코로나 사태가 다시 확산양상을 보이고, 태풍까지 이어지면서 집값 문제가 조금은 우리의 관심에서 벗어나는 듯했습니다. 그러나 8월 글에서 지적했던 ‘전세 대란’ 문제가 완전히 수면 위로 올라와, 현실에서 실제의 문제들을 발생시키기 시작했습니다. (참조 - '전세 대란' 문제는 그리 간단하지 않습니다) 지역에 따라 다르지만 서울시내의 경우 1000세대 단지에 전세 매물이 한 개도 없는 경우가 속출하고 있으며, 직전 전세가보다 20% 이상 높아진 전세호가를 마주하는 일도 허다합니다. 심지어는 현직 기획재정부 장관이자 경제부총리인 고관대작마저도 본인이 살고 있는 집의 전세계약 만기를 앞두고, 갑자기 전세 가격이 2억원이나 급등해 다른 집을 알아봐야 할 입장이라는 보도까지 나왔습니다. 그는 10월 8일 국회에서 있었던 기획재정부 국정감사에서 ‘전세 가격이 쉽게 내려가지 않을 것 같다’며 추가 대책의 가능성을 시사했는데요. 한편에서는 또 다른 힘겨루기가 일어납니다. 바로 이미 전세계약을 체결해서 살고 있는 사람과 집주인 간의 대결입니다. 세입자로서는 새로 다른 곳에 가서 전세계약을 체결하려면 갑자기 너무 많은 보증금 인상을 해 주어야 할 것 같으니,
'340 대 1' 청약 경쟁률 신기록이 의미하는 것
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. ‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새집 다오’ 우리에게 친숙한 어릴 적 동요 가사인데요, 지금처럼 이 말이 절실하게 다가오는 때가 없는 것 같습니다. 모두가 신축 아파트를 갈망하고, 그것을 갖기 위한 경쟁은 나날이 심해지고 있습니다. 서울시내 아파트 청약 경쟁률은 수십 대 1은 기본이고 100 대 1이 넘어서는 경우도 심심찮게 벌어지고 있습니다. 얼마 전 분양한 증산2구역 'DMC SK뷰 아이파크 포레‘의 경우, 일반분양 110가구 모집에 3만7430명이 몰리며 무려 340:1의 경쟁률이라는 진기록을 세웠습니다. 이는 2016년 서초구 반포동 ’아크로 리버뷰‘가 기록했던 307:1을 경신한 수치입니다. 그런데 사실, 청약 당첨에 있어 경쟁률은 큰 의미가 없습니다. 대부분의 당첨자가 가점순으로 선정되기 때문에, 경쟁률이 10대 1이든 100대 1이든 당첨이 가능한 사람들은 따로 있기 때문입니다. 이번 분양도 예외는 아니어서 59제곱미터와 84제곱미터형의 경우 최소 69점에서 당첨자가 걸러지고 말았습니다. 이렇게 신축 분양이 과열되는 이유는 무엇일까요? 여러 가지 이유들이 복합적으로 작용한 것으로 생각됩니다. 먼저는 분양가가 주변 시세 대비 상대적으로 싸게 나왔기 때문이 아닐까 싶습니다. 최근 DMC 인근의 신축 아파트 시세는 단지에 따라 다르겠지만 84제곱미터 기준으로 대개는 10억원을 훌쩍 넘어 12~13억선을 바라보고 있습니다.
'전세 대란' 문제는 그리 간단하지 않습니다
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 지겹도록 비가 내리는 여름입니다. 7월에 시작한 장마는 한 주, 두 주 이어지더니 이제는 달을 넘겨서까지 계속되고 있습니다. 가뜩이나 코로나 문제로 어디 맘 편히 나들이도 가지 못하는데, 비까지 계속되니 여름철 불쾌지수가 가라앉을 기미가 없습니다. 뉴스를 보아도 마음이 답답하기는 마찬가지입니다. 계속해서 정부에서 ‘대책’이 나온다는데, 지난 3년간 우리 마음을 따라다니며 괴롭혀온 부동산 문제는 도무지 해결이 될 기미가 보이지 않고, 끊임없이 새로운 골칫거리들을 던지고 있기 때문입니다. 바야흐로 '월간 부동산' 시대라고 합니다. 한 달이 지나면 또 새로운 대책이 나오고, 그다음 달에는 또 다른 주제로 대책이 나오는 일이 반복되고 있어서입니다. 그렇다면 이달의 '월간 부동산'은 무슨 주제일까요. 바로 전세와 관련된 이야기입니다. 전세라는 제도는 전 세계에서 한국에밖에 없는, 아주 특이하고 또 독특한 것이라고 합니다. 집주인에게 매달 월세를 내는 대신 거액의 보증금을 맡김으로써 임대료를 대신하고, 2년간 거주할 권리를 빌렸다가 만기 시점에 보증금을 원금 그대로 돌려받게 됩니다. 임차인으로서는 잠시 보증금을 맡긴 것 외에 별도의 임대료를 지불하지 않아도 되니 좋고 임대인으로서는 거액의 목돈을 융통하여 활용할 수 있으니 좋은, 즉, 서로의 이해가 맞아떨어지기에 존재가 가능한 제도입니다. 우리에게 잘 알려진 배우 안젤리나 졸리도, 아들이 한국 대학교에 진학하면서 광화문 인근에서 전세를 구하면서 보증금을 돌려받을 수 있다는 사실에 놀랐다고 하지요.
22번의 부동산 규제 폭격, 어디서부터 잘못됐나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 7.10 대책으로 또 한 번의 '부동산 대책'이 나왔습니다. 수많은 규제가 나오고 새로운 법이 생겨나고 설왕설래가 이어지지만 현재까지 부동산 정책에 대해서는 그 과정이나 결과로 볼 때 좋은 점수를 주기는 어려울 것 같습니다. KB국민은행의 조사에 따르면 2017년 초 6억원에 못 미쳤던 서울 시내 아파트 중위가격은 2020년 7월 현재 9억원 선을 돌파하였으며, 지난 3년여간 무려 22번의 대책이 쏟아졌지만 집값을 안정화하지도, 사람들의 마음을 달래지도 못했기 때문입니다. 집을 가진 사람은 그 지위가 더욱 굳어졌고, 가지고 싶은 사람은 그 길이 더욱 멀어져 가고 있습니다. 이즈음에서, 부동산 정책, 무엇이 문제이고 어디를 향해 가야 할지를 한번 돌아보고자 합니다. 이 모든 것의 서막, 2017년 8.2 대책 무엇이 출발점이었을까요? 여러 가지 이유들이 있었겠지만, 가장 시초가 되는 것은 2017년 8.2 대책이었다고 봅니다. 서울 시내 청약은 갑자기 가점제 100%가 되었고, 경쟁률이 100:1에 달하는 상황에서 최소한 60점에 육박하는 가점을 모아야만 당첨이 가능하게 되었는데, 이는 '무주택 10년 이상을 유지하고, 부양가족이 2명 이상 있는' 40대 초중반 이상이어야 청약 당첨의 자격을 인정하는 것과 같은 결과를 낳았습니다.
'로또'와 '배신' 사이.. 청약통장으로 길 찾기
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 바야흐로 100만불 아파트 시대입니다. 조사기관에서 발표하는 서울 시내 아파트 중위가격이 9억을 넘어 10억을 향해 가는 요즈음, 이제 서울 시내에서 내 집을 갖는다는 것은 갈수록 정말 힘든 일이 되어 가고 있습니다. 이럴 때 눈길을 잡아끄는 것이 청약입니다. 청약은 일반적인 아파트 매매와는 달리 대부분의 물량을 가점순으로 배분합니다. 즉 청약통장 가입기간이 길고 무주택 기간을 오래 유지하였으며 부양가족수가 많을수록 당첨에 유리한 위치를 차지할 수 있다는 것입니다. 분양가도 상대적으로는 유리한 조건인 경우가 많습니다. 최근 집값이 어느 한 곳 할 것 없이 급등하였지만 적어도 분양 물량에 대해서는 정부가 다양한 방법을 통해서 분양가를 크게 높이지 못하도록 제도적 강제를 하고 있기 때문입니다. ‘돈 되는 청약’은 점수순 그런데 기회의 땅으로 여겼던 청약이 우리를 배신하고 있습니다. 최근 서울 시내에서 이루어진 아파트 청약의 결과를 보면 대부분 최소한 60점대의 가점은 되어야 당첨의 가능성이 있을 정도입니다. 가점 60점이라고 하면 잘 느낌이 오지 않지만 4인 가족 가구의 경우 무주택 12년, 청약통장 12년을 유지해야 하는 숫자입니다. 무주택기간은 보통 30세부터 기산하므로 40세 전에는 당첨의 가능성이 거의 없으며, 커트라인이 65점 이상으로 형성될 경우 40대 초반이라 하더라도 낙관하기 어려운 상황이라는 뜻이 됩니다. 어쩌다 당첨 커트라인이 내려오는 분양 현장이 없었던 것은 아니지만 이러한 경우 대개는 분양가가 주변 시세 대비 크게 경쟁력이 없었던 경우가 많았습니다. 얼마 전 분양했던 고양 덕은지구의 경우 평당 2600만원대의 분양가가 책정됐는데, 인근의 수색/증산뉴타운이 평당 2100만원대의 분양가를 책정한 것에 비하면 20% 이상 비싼 가격이었습니다. 이렇게 되니 1순위에서 당첨된 사람들 중에서 부담을 느껴 계약포기를 하는 경우가 속출했고 3배수 예비당첨자를 거치고도 최종적으로 200세대가 넘는 물량이 ‘무순위 청약’으로 다시 나오게 되었습니다. 이제는 청약통장이 없더라도 아무나 계약을 할 수 있는 상황이 되어 버린 것입니다. 반면, 무순위 청약 중에서 ‘로또’로 일컬어지는 단지들도 있었습니다. 2~3년 전 분양을 해서 이미 거의 대부분 지어진 단지인데 여러 사정으로 2~3세대 정도의 적은 물량이 계약포기가 되어 다시 입주자를 모집하는 경우입니다. 이미 집값은 분양 당시에 비해 크게 올랐는데 다시 입주자를 모집할 때는 최초 분양 당시의 분양가로 분양하거나 조금 올리더라도 현재 시세에 미달하는 금액으로 책정이 되는 경우가 많으니, 당첨만 되면 그 자리에서 몇 억원의 시세차익을 누릴 수 있다는 기대감이 형성됩니다. 심지어는 분양가가 15억원을 초과해서 아예 중도금 대출 등이 되지 않는 고가 아파트이지만 불과 3세대 모집에 26만명의 청약신청이 몰리는 진풍경이 벌어질 정도입니다.
젊은 사람들을 위한 부동산 : 10억 집값의 비밀
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 2020년 5월 6일, 정부가 또 한 번의 부동산 대책을 내놓았습니다. 어느덧 20번째입니다. 8.2대책부터 지금까지 정부는 ‘서울과 수도권의 주택 공급 여건은 안정적인 편’이라는 판단을 견지해 왔습니다. 비록 서울 시내 아파트에 대한 수요가 쏠리는 경향은 있으나 향후 예정된 입주물량이 많기 때문에 충분히 수용할 수 있다는 것이었지요. 실제로 2019년 서울 시내에는 4만호가 넘는 아파트가 입주했습니다. 대표적으로 헬리오시티를 떠올려볼 수 있을 것입니다. 단일 아파트 단지로 무려 9510세대에 육박하는 매머드 신축 입주물량의 등장은 2019년 초 서울 시내 아파트 가격을 매매, 전세 할 것 없이 잠시 흔들어 놓았었습니다. 쏟아지는 전세 매물에 인근 지역의 전세 가격까지 동반 하락하는 모습이 나타났었고, 수요자들의 선택지가 넓어지니 매매가격이 주춤했던 것은 당연한 일이었습니다. 때문에 당시 헬리오시티의 대규모 입주가 서울 시내 아파트 가격에 상당한 충격을 줄 것이라는 전망이 많았습니다. 그러나 그로부터 1년 뒤, 상황은 제법 달라집니다. 6억원대에서 계약되던 32평형 전세는, 이제 8억원대를 넘어 9억에 근접해 가고 있습니다. 불과 1년여 만에 50% 가까이 가격이 뛴 것입니다. 매매 가격도 사정이 크게 다르지는 않았습니다.
코로나가 제압한 부동산 시장, 눈여겨봐야 할 신호들
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 전 세계를 뒤덮은 코로나19의 긴 터널로부터 조금씩 빠져나오고 있는 요즘입니다. 재택근무를 채택했던 많이 기업들은 이제 상시 출근으로 전환하고 있으며, 길거리에도 사람들이 부쩍 늘어나기 시작했습니다. 하루에도 수백명씩 발생하던 신규 확진자는 어느덧 한 자리 숫자까지 내려왔습니다. 많은 사람들의 노력과 헌신, 그리고 온 국민들의 ‘사회적 거리두기’가 이 거대한 시련에 맞서온 성과라고 할 수 있을 것입니다. 분위기가 이렇게 되니 코로나19 이후의 세상은 어떻게 될 것이냐는 궁금증이 많아집니다. 특히 부동산 문제에 대해서는 솔직히 말해 한동안 잊고 지냈다고 해도 과언이 아닙니다. 작년 말 12.16 대책 이후로는 새로운 대책이 발표되지 않았고 특별히 이슈가 될 만한 화두도 한동안 없었습니다. 그러나 시장의 수요는 올해 초까지 꾸준한 회복세를 그려 왔습니다. 아직 코로나 사태가 본격화되기 전인 2월, 서울 시내 아파트 거래는 매매와 전세를 막론하고 지난 1년간 최고점에 다다랐습니다. 언뜻 보기에는 꽁꽁 얼어붙은 시장처럼 느껴졌으나 실제로는 많은 사람들이 부산하게 움직이고 있었던 것입니다. 분위기가 반전된 것은 아마도 3월 이후부터였을 것입니다. 남의 일이라고 생각했던 코로나 사태가 내 주위까지 위협해 온다는 것을 감지했을 그 무렵부터 시장의 분위기는 급격히 꺾이기 시작했습니다.
코로나로 얼어붙은 부동산 시장에서 주목할 몇 가지
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 코로나 사태로 전세계가 뒤숭숭한 요즘입니다. 처음에는 중국 안의 일인 줄로만 알았던 바이러스는 이제 어느 한 국가의 일이 아니게 되었고 우리나라뿐만 아니라 유럽, 미국, 남미에까지 퍼져나가는 모양새입니다. 학교와 유치원은 개학을 하지 못하게 되었고 많은 기업들은 재택근무를 연장하고 있으며 정상적인 소비와 생산이 끊어진 채로 3월 한 달이 다 지나고 있습니다. 이러한 상황에서 전례 없는 경제의 위기가 들이닥치고 있습니다. 단순히 한두 달 실적이 깎이고 생산이 감소하는 정도를 넘어서서 증시와 환율이 크게 요동치고 당장 다음 달을 걱정해야 하는 기업들이 속출하고 있으며, 직원의 상당수를 무급휴직으로 전환하고 본격적인 구조조정을 바라봐야 하는 상황이 되었습니다. 과거에 수많은 질병이 있었고 유행병이 세계를 강타한 것은 이번이 처음이 아니지만, 이처럼 세계 경제 전반에 어두운 그림자를 드리운 사례는 그리 많지 않았습니다. 그만큼이나 코로나19 바이러스의 전염성이 우리가 생각한 것보다 훨씬 강하고 집단적으로 늘어나는 확진자가 의료체계를 사실상 마비시키며 의료자원이 한계에 다다르게 되면 그때부터는 손쓸 방법이 없어지는 무서운 상황이 우리에게 현실적 위협으로 다가왔습니다. 거래 끊긴 부동산 시장 이러한 분위기 속에서 수도권 역시나 막대한 심리적 동요와 물리적인 제약들을 받고 있습니다.
GTX가 바꿀 '시간의 지도'와 주거의 미래
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 서울 집값의 고공행진이 식을 줄을 모르는 분위기가 이어지고 있습니다. 이제 서울 시내에서 아파트를 한 채 사려면, 중위가격만도 8억원이 넘어섰다고 합니다. 말이 쉬워서 8억원이지 1년에 4000만원씩 20년을 모아야 하는 숫자입니다. 대출도 줄어든 마당에 ‘내집마련’의 길이란 점점 더 멀고 요원한 일이 되어가고 있습니다. 하지만 눈을 넓히면 대안을 찾을 수도 있습니다. 어차피 서울 시내에서도 출퇴근에 1시간 가까이 걸리는 것은 일상인데 경기도권 신도시 중 접근성이 괜찮은 곳을 찾아보면 의외로 별반 차이가 없는 후보군들이 존재하기 때문입니다. 핵심은 지하철입니다. 직장까지 어떻게든 지하철만 연결되어 있다면 그리고 환승 횟수가 적다면 물리적 거리는 조금 더 멀더라도 그럭저럭 쾌적하게 출퇴근을 할 수 있는 여건을 기대할 수도 있으니 말입니다. 여기에서 특히 주목해야 할 것은 수도권광역급행철도(GTX)입니다. 어차피 서울 시내에 대규모로 신규 공급을 하는 것은 어려운 일이고 물리적으로도 거의 불가능합니다. 그렇다면 서울까지의 이동 환경을 개선해서 양질의 주거공급을 이루는 것이 국가적 과제가 되는데 이를 획기적으로 개선할 수 있는 방안으로 떠오른 것이 바로 GTX인 것이죠. 현재 검토되고 있는 GTX 노선은 A, B, C 3개입니다. 하나하나, 간단히 살펴볼까요? GTX A : 경부축의 새로운 해석 지금으로부터 30여년 전, 서울의 주거수요가 팽창되던 시기에 정부는 200만호 건설을 공약했습니다.
신축 아파트는 어쩌다 신기루가 되었나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 최근 부동산 시장을 관통하는 키워드를 꼽으라면, ‘신축 아파트’를 빼놓고 이야기하기 어렵습니다. 사실상 아파트 공화국이라 할 수 있는 대한민국, 특히 수도권에 이렇게도 많은 집들이 있지만 사람들의 관심은 철저하게 2015년 이후에 지은 이른바 ‘새 집’으로만 집중되고 있다는 것이죠. 이유 있는 인기 물론 이러한 선호에는 분명한 이유가 있습니다. 다 같은 아파트라고 하기에는, 지난 20-30년간 건축기술의 발달이 눈부셨기 때문입니다. 이제는 재건축만 바라보아야 하는 1980년대 아파트는 말할 것도 없이, 1990년대 아파트만 하더라도 지하주차장이 제대로 갖춰져 있지 않거나 있더라도 엘리베이터가 바로 연결되지 않는 경우가 다수입니다. 특히 1990년대 후반 아파트의 경우 높은 용적률을 적용해 고밀도로 지은 경우가 많아 주거 쾌적성이 떨어지는 단지들도 있습니다. 세월의 흔적은 이길 수 없어서 아무래도 단지 내 시설도 낡아가고, 녹물이 발생하거나 엘리베이터를 교체해야 하는 등 대규모 수선 필요성을 안고 있는 경우가 있겠지요. 반면 요즘 지은 아파트들은 어떤가요? 일단 예전에 지은 집들보다는 집 구조가 훨씬 실용적입니다. 에어컨은 빌트인으로 설치되어 별도의 공간을 잡아먹지 않고, 여기저기 숨은 수납공간들이 마련되어 있는 데다가, 발코니가 적절히 확장되어 공간의 활용도를 극대화하죠. 뿐만 아니라 단지 내 커뮤니티 시설로 골프장이나 수영장까지 갖춘 경우도 있고 무인택배, 출입보안, 냉난방/가스 원격제어, 미세먼지에 대비한 환기 시스템 등과 같이 최첨단 시설들이 갖춰져 처음 보는 사람은 눈이 휘둥그레지기 마련입니다. 대단지 신축 아파트는 그 자체로서 하나의 성이 되기도 합니다. 일단 단지 주변에서 모든 생활편의시설을 이용할 수 있고, 학원들도 밀집하기 마련이니까요. 어떤 경우에는 단지 옆에 학교가 아예 붙어 있는 경우도 있습니다. 비슷한 생활환경을 공유하는 사람들이 모여 있는 곳이다 보니 아무래도 온실과도 같은 느낌을 주기도 합니다. 이렇게 상품 그 자체로서도 충분한 경쟁력이 있는데, 최근 몇 년을 복기해보면 서울시내에서는 신축 아파트가 가격까지 가장 많이 올랐으니, 사람들의 욕망의 대상이 된 것이 특별히 이상하지 않았습니다.
세 번의 '규제 카운터펀치'... 부동산 시장 어디로 가나
*이 글은 외부 필자인 김민규(구피생이)님의 기고입니다. 다사다난했던 2019년이 가고 2020년이 밝았습니다. 새해, 모든 것이 기대로 가득 찬 계절이지만, 우리의 머리와 마음속을 괴롭히는 주제가 있으니, 바로 부동산 문제죠. 언제부터였을까, 이 문제가 우리의 하루하루에 이토록 큰 화두로 부상한 것은. 딱히 듣고 싶지 않아도 사람들을 만나는 자리에서 ‘누구네는 어디로 이사를 갔다더라, 누구네는 얼마가 올랐다더라’하는 무용담들을 듣고 있노라면, 나만 제자리에 가만히 머물러 있는 것 같은 생각에 위축되기가 일쑤입니다. 신문이며 뉴스를 살펴봐도 매일같이 부동산 ‘규제’에 대한 꼭지가 끊임없이 이어지는데 왜 이토록 시끄럽기만 하고 속 시원한 일이 없는지 그저 답답할 따름입니다. 아닌 게 아니라 현 정부에 들어서면서 무려 열여덟 번의 부동산 ‘대책’이 발표되었다고 하는데, 이번에는 다르겠지 하고 지켜봐도 또 그때뿐이고 차라리 이제는 내용이 워낙 복잡하고 어려워져서 따라가기도 어려울 지경이니 말이죠. 부동산 문제, 어디부터 어떻게 시작된 걸까요? 이 문제를 알아보기 위해서는 열여덟 번에 걸쳐 이어진 부동산 규제들을 살펴볼 필요가 있습니다. 그중에서도 특히 광범위하고 정도가 강했던 세 번의 발표, 이른바 8.2 대책, 9.13 대책, 그리고 12.16 대책을 유심히 들여다본다면 문제의 실마리를 찾을 수 있을지도 모릅니다. 서막 : 2017년 8.2 대책 무더위가 기승이던 2017년 여름, 당시는 한창 부동산 시장에 막 사람들의 관심이 집중되려고 하던 때였습니다. 사실 2008년 금융위기 이후 몇 년간 우리나라 부동산 시장에는 한파가 몰아쳤는데, 뉴타운 입주 등으로 공급은 늘어났지만 금융위기 여파로 사람들의 투자심리는 얼어붙었고, 결과적으로 가격이 정체되면서 ‘하우스 푸어’라는 말이 상식처럼 통하던 근 10여년을 지난 후였습니다.
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